Як власник с/г землі може нею розпоряджатися| Частина 1 про самостійний обробіток та оренду землі

Земля в руці

Власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення, право на яку є офіційно зареєстроване та  підтверджене визначеними документами, має кілька способів нею розпоряджатися.

Команда Zemliak.com розібралася, що ж є землею сільськогосподарського призначення, хто і як може стати її власником та що він/вона може з нею робити попри безліч міфів, особливо пов’язаних із нещодавно відкритим ринком землі в Україні

Земля сільськогосподарського призначення — це...

Коли мова йде про землі сільськогосподарського призначення, то це земельні ділянки, які використовують переважно для виробництва сільськогосподарської продукції.

Якщо коротко, то до земель сільськогосподарського призначення відносять такі сільськогосподарські угіддя: рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги. 

А ще, як би дивно не звучало, до земель с/г призначення включають  несільськогосподарські угіддя: господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо.

Право власності на с/г землю

Аби розібратися, які є нюанси в контексті права власності на землю, звернемося до найголовнішого документа у сфері землі — це Земельний Кодекс України. Саме в ньому чітко вказано, що право на земельну ділянку —  це право володіти, користуватися і розпоряджатися нею.

Отже, людина, яка набула права власності на землю та зареєструвала це право перед державною, є її власником.

Читайте Які документи мають бути в мене як у власника земельної ділянки

Як можна стати власником с/г землі? Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

• виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки/паю
• безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності
• приватизації земельних ділянок, які раніше було надано їм у користування
• прийняття спадщини
• придбання за договором дарування, міни і від 1 липня 2021 року — договору купівлі-продажу

Дивіться також Довіреність на ведення спадкових справ | ЗРАЗОК

При цьому важливо пам’ятати, що одночасно із таким приємним правом власності на землю вічним супутником власника стане плата за землю у вигляді земельного податку.

Земельний податок — це обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів.

Читайте також Податок на землю: що треба знати

Що може робити власник зі своєю землею

Людина, яка має у власності земельну ділянку визначеної площі с/г призначення, може нею розпоряджатися як вважатиме за потрібне. Адже це її ПРИВАТНА власність. 

Але є велике «але»: робити із землею можна все, що завгодно лише в межах цільового призначення земельної ділянки. 

Тобто наприклад, якщо в людини є пай площею 5 га, призначений для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то будувати там пентхаус чи басейн не варто (хоча дехто так і робить). Тобто ця земля призначена винятково для вирощування пшениці, соняшнику, кукурудзи чи сої.

Правники застерігають, що громадяни не мають права самовільно змінювати цільове призначення використання землі і повинні це розуміти!

Отже, як власник землі може розпоряджатися своєю приватною власністю:

• обробляти самостійно, тобто працювати на землі, вирощувати с/г культури власноруч
• здати в оренду
• продати
• обміняти
• подарувати
• відмовитися на користь громади/держави

Самостійний обробіток землі

Власник землі на свій розсуд може господарювати на своїй земельній ділянці: вирощувати основні або інші сільгоспкультури чи закласти сад, збирати та продавати свій урожай.

Тобто це вже фермер, підприємець, який веде господарство, сам вирішує, що і як сіяти, чим обробляти, які добрива та засоби захисту рослин вносити, чим збирати урожай та кому і за якою ціною продати те зерно.

У такому випадку господар отримуватиме додаткове благо у вигляді доходів від вирощеного зерна абощо, а отже, крім, власних виробничих витрат, має платити 19,5% податків (ПДФО, ЄСВ і військовий збір). 

До всього обов’язковим платежем беззмінно залишається земельний податок.

Зазвичай ставка земельного податку складає в середньому 1% від нормативної грошової оцінки. Але законодавством визначено, що для сільськогосподарських угідь вона повинна бути не менше 0,3% та не більше 1% від їх нормативної грошової оцінки. Розмір ставки такого податку традиційно встановлює місцева рада — міська, сільська, селищна.

Дивіться також Карта НГО с/г землі в Україні | 2021

Здати землю в оренду

Далеко не всі землевласники мають час, натхнення чи можливість самостійно обробляти свій земельний наділ. Тож у такому випадку ідеальним рішенням буде передати земельну ділянку в оренду фермеру чи агрофірмі, основна задача яких — виробництво сільськогосподарської продукції.

Вигода власника землі, тобто орендодавця, — орендна плата, яку він/вона отримує від орендаря за те, що той користується його землею. 

На практиці здачу землі в оренду можна прирівняти до пасивного доходу, адже «земля працює і приносить гроші» без участі самого власника. 

Крім того, орендар ще й сплачує базові податки — ПДФО та військовий збір. А якщо орендар є платником єдиного податку 4 групи, то він платить ще й земельний податок замість власника орендованої ділянки. Якщо орендар не є платником єдиного податку 4 групи або договір оренди не зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то людині прийде повістка про сплату земельного податку. Цей момент контролюють спеціалісти Державної податкової служби.

У випадку коли орендар є фізичною особою, тоді ПДФО і ВЗ сплачує сам власник земельної ділянки.

Власникам земельних ділянок с/г призначення слід розуміти, що ніхто не може змусити їх здати в оренду землю. Люди вправі самі обирати, кому передати пай в оренду, адже на цьому ринку досить велика конкуренція. 

Можна дізнатися, які умови співпраці пропонують різні агрофірми, вибрати ті, які підходять найбільше, і укласти угоду.

Вигідно оцінити, здати земельну ділянку в оренду та правильно оформити всі документи допоможуть експерти спеціальної земельної агенції Volodar.

Керуй своєю землею вигідно разом із агенцією Volodar

0 800-33-14-60

Що має знати власник землі при укладенні договору оренди? Найважливіше — власник землі орендодавець повинен добре знати й розуміти свої права та обов’язки. Навіть якщо щось незрозуміло, краще зайвий раз уточнити, аніж потім «страждати» через проблеми, яких можна уникнути на старті.

— Допоможіть! Нас орендар дуже ображає! Грошей не платить за пай!

— А коли і скільки має платити?

— Ну щороку давав нам гроші, а це каже, що нема зараз чим платити . . .

— А як написано в договорі оренди?

— Так у нас нема договорів на руках. Звідки ж нам то знати?

— У вас же має бути другий примірник договору оренди земельної ділянки і там все повинно бути чітко написано . . .

— Ніхто нам нічого не давав . . .

В Україні дуже багато власників земельних ділянок страждають через свою необізнаність та нарікають на «недобросовісних орендарів». У наш час уже давно варто стати грамотним і обізнаним власником землі, а отже, наблизити до нуля ризик бути ошуканим.

Отож, якщо ви таки вирішили укладати угоду, проконсультуйтесь для початку з земельником, нотаріусом чи державним реєстратором «на стороні», щоб чітко знати й розуміти підводні камені подібних угод. Або ж якщо все ще сумніваєтесь, довірте цю справу людині, якій довіряєте і якій можете передати право підпису договору оренди. Це цілком може бути родич чи знайомий, який розбирається в паперових справах.

Золоте правило: не підписуйте самі те, що ви не розумієте.

Надзвичайно важливо, щоб сам договір був досить чітко і зрозуміло для всіх сторін прописаний. 

У договорі оренди земельної ділянки обов’язково мають бути вказані такі пункти: 

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки)
• дата укладення договору оренди
• строк дії
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду
• відповідальність за несплату орендної плати,
• дозвіл/заборона суборенди землі, тобто передачі третій стороні, а також інші умови, встановлені за домовленістю сторін.

Мінімальний строк дії договору оренди складає 7 років, а максимальний — 49 років. 

Слід стежити, щоб був чітко вказаний термін і дата укладання договору. Бо якщо дати укладання немає в документів, то в будь-який момент момент можна написати зовсім іншу дату і строк зміниться.

Розмір орендної плати має бути обчислений та обговорений заздалегідь відповідно до вимог закону і ринку. А у самому договорі повинна стояти точна сума щорічної орендної плати У ГРИВНЯХ, а не відсотках. Ця сума має відповідати тому, що власник землі отримуватиме на руки в точний період виплат агрофірмою. Тобто ідеальний варіант — уникати домовленостей із орендарем поза документом та «лівих», не зовсім легальних виплат.

І наостанок — після підписанням договору орендарем та орендодавцем цей документ слід обов’язково зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).

Реєстрація в ДРРП — це як штамп у паспорті після урочистої весільної церемонії, тобто є гарантією офіційно оформлених взаємин між власником земельної ділянки та тим, хто її орендує.

ПРОДОВЖЕННЯ В НАСТУПНІЙ ЧАСТИНІ