Орендар проти агрохолдингу. Як звичаний пайовик намагається відстояти свої права в стосунках із Кернел

Документи на землю

В Україні все ще часто виникають конфлікти між власниками сільгоспземель та аграрними компаніями, які беруть в обробіток так звані людські паї. Проблеми з укладанням договорів оренди землі, виконанням їхніх умов та, в принципі, нормальним спілкуванням між селянами та агрофірмами є актуальним для багатьох регіонів.

Донька пайовика із села Берестовець Леся Радченко звернулася до редакції Zemliak.com із проханням розповісти про конфлікт своєї родини з агрофірмою «Дружба-Нова», яка входить до складу «Кернел» і обробляє землі в Комарівській громаді на Чернігівщині. 

Читайте: ТОП 100 латифундистів України

Жінка стверджує, що компанія обробляє земельну ділянку її батька — Івана Івановича Радченка, але занижує орендну плату, не виконує умови договору оренди землі та дуже неохоче іде на компроміс у ситуації, що склалася.

У свою чергу, у компанії «Дружба-Нова» (Кернел) запевняють: із родиною орендодавця зв’язок підтримують, розрахунки здійснюють вчасно, але завжди готові йти назустріч орендодавцю та обговорювати всі деталі співпраці.

Орендодавець і орендар: що пішло не так?

У листопаді 2013 року Іван Іванович Радченко отримав у спадок та зареєстрував право власності на земельну ділянку площею 2,8 га. Того ж місяця батько пані Лесі уклав договір оренди цієї землі із місцевою агрофірмою «Дружба-Нова» (Кернел) терміном на 10 років. А отже, родина розраховувала, що договір мав закінчитися ще в листопаді 2023 року.

За даними ДЗК, право оренди на цю земельну ділянку було офіційно зареєстровано аж у жовтні 2014 року, тож де-юре термін дії — до 2024 року. Усі ці роки агрофірма традиційно обробляла ділянку й вирощувала там ключові сільгоспкультури.

Читайте: Як правильно здати пай в оренду: практичні поради для власників землі

Однак, як зазначає Леся Радченко, її батько Іван Іванович розумів, що договір оренди його землі добігає кінця і через низку причин усе ж вирішив не продовжувати ділові стосунки з агрофірмою та не перепідписувати угоду.

Натомість, як кажуть Радченки, агрофірма відмовилася розрахуватися за користування землею за 2023-2024 роки. А також, як каже пані Леся, вочевидь, дала чітко зрозуміти: не планує підписувати жодних документів, щоб остаточно «відпустити» свого орендодавця.

«Ми б хотіли, щоб «Дружба-Нова» порядно вийшла із цієї ситуації, зробила перерахунок орендної плати, закрила свій борг та повернула батькові його землю», — каже Леся Радченко.

Чому незадоволена родина пайовика «Дружби-Нової» (Кернел)

У компанії «Дружба-Нова» (Кернел) уточнюють, що зазвичай при співпраці з орендодавцями керуються винятково вимогами чинного законодавства. Договір оренди земельної ділянки, який укладає агрофірма та власник земельної ділянки, містить винятково загальноприйняті на ринку землі тези та орієнтується на вимоги ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Власне, у компанії кажуть: умови договорів оренди відповідають тим, що визначені у типовому договорі оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220.

А саме підписання договору оренди між агрофірмою та власником земельної ділянки здійснюють виключно після ознайомлення та погодження сторонами умов, строків, вартостей тощо. 

Однак у селі Берестовець та сусідніх селах власники земельних ділянок, які орендує «Дружба-Нова» (Кернел), за словами Лесі Радченко, часто незадоволені умовами оренди та, власне, ставленням самого бізнесу до них. Однак знайти щось краще селяни не можуть — конкурентів з-поміж інших агрофірм на місці фактично немає.

Несвоєчасна реєстрація прав оренди

Пані Леся розповідає: на власному досвіді її родина зіштовхнулася з тим, що компанія з орбіти Кернела «грішить» несвоєчасною реєстрацією договорів оренди. Як каже жінка, право оренди земельної ділянки її батька було офіційно зареєстроване аж майже через рік після укладення договору, що вже є порушенням чинного законодавства.

«Співробітники цієї агрофірми вводять в оману своїх пайовиків ще тим, що своєчасно не проводять нотаріальну реєстрацію права користування землею. Можуть взяти землю в оренду та підписати договір у серпні одного року, а зареєструвати право оренди, наприклад, аж у листопаді-грудні наступного року, а то і взагалі через невизначений термін. Тобто вони весь цей час користуються людською землею напівлегально», — каже наша співрозмовниця. 

За словами жінки, про такі «особливості» діловодства представники компанії «Дружба-Нова» (Кернел) не розповідають власникам земельних ділянок, таким чином, просто вводячи їх в оману. Насправді, згідно чинного законодавства, договір оренди землі прийнято вважати чинним саме з моменту його державної реєстрації.

У свою чергу, представники згаданої агрокомпанії наголошують, що процедура реєстрації права оренди визначена умовами «Технічних карток» адміністративної послуги і в «Дружбій-Новій» (Кернел) цих вимог стараються максимально дотримуватися. Передбачений термін цієї послуги — до 14 календарних днів. 

«На сьогодні відповідно до затверджених у компанії алгоритмів після укладання (підписання сторонами) договору оренди земельної ділянки до нього включають законодавчо визначені додатки — витяги ДЗК, НГО, довідки ДРРП, правовстановлюючі документи. І вже потім подають на реєстрацію до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно», — кажуть у СТОВ «Дружба-Нова».

Читайте: Як зареєструвати договір оренди землі в умовах воєнного стану

Неконкурентна орендна плата

За словами Лесі Радченко, агрофірма орендує землю за старими цінами і далеко не завжди проводить своєчасну індексацію. 

«Той, хто дає в оренду їм землю, то радіє тим копійкам. А вони реально платять копійки! Колишній Борзнянський, а нині вже Ніжинський район отримує грошей по орендній платі менше, ніж, наприклад, можуть отримувати в інших регіонах. Не вірю, що в нас земля настільки менш цінна, ніж в інших регіонах України! Та навіть у наших знайомих, хто віддає пай в оренду іншій агрофірмі, то орендна плата конкурентна», — деталізує жінка.

За даними агроринку, на Чернігівщині орендарі у середньому платять власникам землі на рік близько 2,3 тис. грн/га. Однак часто агрофірми та фермери цього регіону розраховують розмір орендної плати на рівні 12-14% від розміру НГО. 

«У договорі мого батька вказано, що «Дружба-Нова» платить орендну плату за користування його землею…. усього-на-всього 5% від НГО і це виходить трошки більше 2 700 грн за всю ділянку, а не за гектар, як по інших агрофірмах», — зачитує умови договору оренди землі пані Леся.

Водночас, вона додає, що насправді нормативної грошової оцінки земельної ділянки проведено не було, адже в такому випадку документ про оцінку вартості землі мав би бути невід’ємною частиною договору оренди землі, що належить татові пані Лесі.

У свою чергу, компанія «Дружба-Нова» визначає: по регіону розташування земельних ділянок у її користуванні справді визначено розмір орендної плати на рівні 14% від НГО земельної ділянки у 2024 році. На 2025 рік цей розмір підвищать до 15%, у 2026 році — до 16%.

Однак представники цієї агрофірми все ж враховують імовірність перегляду розміру орендної плати та укладання відповідних додаткових угод. 

«Підстави та порядок перегляду істотних умов договору оренди зазначається у договорі та в обов’язковому порядку доноситься до орендодавця до підписання (укладення та реєстрації) договору», — кажуть у «Дружбі-Новій».

Вибіркове ставлення до орендодавців

Як розповідає пані Леся, у регіоні присутності «Дружба-Нова» зазвичай бере в людей землю в оренду на 10 років. За рік-два до закінчення терміну оренди землі агрофірма починає так звану мотиваційну кампанію серед своїх пайовиків.

«Починають опрацьовувати людей на те, щоб договір оренди з ними не розривали. Когось мотивують грошима, когось — готовою продукцією, наприклад, олія, зерно тощо. А тому, хто не погоджується на подовження, вони просто не платять навіть законну орендну плату за землю, якою користуються! Лише податок сплачують за той рік, яким вони користувалися, а людині гроші не віддають! А коли взагалі підходить строк повернення землі, то вони — «на морозі» і просто її не повертають», — говорить пані Леся.

Саме з таким вибірковим ставленням, як каже наша спірозмовниця, зіштовхнулася родина Лесі Радченко, коли агрофірма «Дружба-Нова» (Кернел) не зареєструвала своєчасно право оренди землі, належної батькові пані Лесі, а також досі відмовляється переглянути розмір орендної плати, своєчасно розрахуватися за користування ділянкою, уже не кажучи про виплатити пеню за прострочення платежу і підписання відповідних документів, які б свідчили про остаточне припинення співпраці між землевласником і орендарем.

«Агрофірма мала виплатити орендну плату за 2023 рік до 30 грудня минулого року. Не було проведено переіндексацію за попередні 2021-2023 роки, а отже, і того недоплачували... Уже наближається кінець 2024 року — і грошей за користування його землею батькові так і не віддали… Акт про вилучення свої землі ми не плануємо підписувати, поки не буде повного розрахунку. Не можна аж настільки порушувати права власників земельних ділянок!», — обурюється співрозмовниця.

Водночас, за словами пані Лесі, представники агрофірми «Дружба-Нова» (Кернел) кажуть, що… не використовували протягом попереднього року земельну ділянку її батька за прямим призначенням.

«Доводять у розмовах, що вони цією землею не користуються, а я вам скажу — вони сіяли та збирали урожай торік і цього літа з цієї землі... Бо договір вони спеціально зареєстрували на рік пізніше і закінчитися він тепер має аж у жовтні 2024 року», — каже жінка.

При цьому, знову ж таки, як говорить пані Леся, навіть при великому бажанні забрати батьків пай із оренди цієї агрофірми не виходить ні по документах, ні фактично. Бо навіть під’їхати до земельної ділянки вже неможливо — усі польові дороги переорані, лісосмуги знесені…

«Повернути свою землю мій батько може по акту прийому-передачі, про який іде мова в договорі оренди. Але поки цей акт не буде підписаним уповноваженою особою зі сторони агрофірми-орендаря, то можна вважати, що землю ніхто нікому не віддавав», — каже пані Леся. 

Власне, у «Дружбі-Новій» уточнили, що готові дослухатися до своїх партнерів-землевласників і виконувати алгоритм дій на випадок бажання власників землі не продовжувати договір її оренди: 

протягом трьох днів після закінчення терміну дії договору орендодавець та орендар повинні призначити своїх представників для створення так званої двосторонньої комісії та приступити до передачі земельної ділянки.

Така комісія проведе огляд та підпише Акт приймання-передачі земельної ділянки із оренди. Земельна ділянка буде вважатися переданою із оренди із дня підписання агрофірмою та власником землі того самого акту.

«В Україну прийшла війна, усі розказують, що ворог десь там за кордоном на сході і півночі…  Але поки в нас будуть отак ганебно ставитися до людей, до власників цієї української землі?! Ця компанія декларує, що працює з людьми і для людей, але добитися від них нормальної комунікації в межах чинного законодавства України нереально!», — у розпачі говорить Леся Радченко. 

Родина в розпачі

Пані Леся розповідає, що у її батька Івана Івановича ідея відмовитися від співпраці та не продовжувати договір оренди землі із «Дружбою-Новою» назріла давно через низку причин.

«Не треба йому ані та премія, ані мотивація! Він вже не хоче мати нічого спільного з цієї компанією. Навіть якщо ця земля буде просто стояти, то яка їм різниця, що з нею буде? Чи, може, посіємо там ромашки… Без різниці! Платитимемо земельний податок і нічого більше нас не зв’язуватиме із «Дружбою-Новою», — ділиться Леся Радченко.

Читайте: Податок на землю: що треба знати

Жінка розповідає, що її батько — літній чоловік із інвалідністю. І всі спроби поговорити з представникам агрофірми в «конторі» зазвичай закінчуються для нього підвищеним тиском та болями в серці.

«Коли тато нервує, то це дуже погано позначається на його здоров’ї… За цей рік, що йому доводиться «відвойовувати» свою землю в орендаря, уже стільки таблеток з’їв і настільки «осунувся», що страшно глянути на нього», — із сумом розповідає пані Леся.    

Водночас, у компанії «Дружба-Нова» (Кернел) пояснюють: безпосередня комунікація із орендодавцями входить до обов’язків та зони відповідальності фахівців соціальної служби підприємства —  «менеджерів села», які знаходяться безпосередньо на території сільських рад. 

«Завжди доступним способом комунікації залишається телефонний, поштовий та зв’язок електронними засобами спілкування, наявна «Гаряча лінія» — для фіксації та розгляду побажань та пропозицій до роботи компанії», — кажуть представники агрофірми.

І хоч родина Радченко каже, що дуже складно «вийти на головний офіс орендаря», у компанії переконують: власники земельних ділянок можуть звертатись до центральних офісів підприємства, які розташовані у регіональних та обласних адміністративних центрах. 

«Усі звернення від орендодавців реєструються та відпрацьовуються відповідно до вимог, з дотриманням встановлених термінів та інформативності», — додають у «Дружбі-Новій» (Кернел).  

Леся Радченко каже, мовляв, комунікація дійшла до того, що працівники підприємства по-простому вже називають її тата шантажистом та істериком. Хоча, як вона стверджує,  чоловік і власник земельної ділянки не вимагає нічого, крім того, що належить йому по Закону і договору оренди землі.

«Ми регулярно звертаємося до агрофірми. Тато з ними в діалозі. Але їде до них — п’є таблетки, повертається — знову п’є таблетки… Ось недавно самі призначили татові зустріч в офісі в селі, пообіцяли запропонувати рішення проблеми. Батько пішов, прочекав цілих три години! А ніхто не з’явився, бо — уявіть! — у директора «з'явилися невідкладні справи і взагалі таких пайовиків у них сотні». Здається, зовсім совість втратили!», — обурено ділиться донька.  

Між іншим, пані Леся припускає, що в компанії, імовірно, є своєрідна вказівка від керівництва просто не закривати розрахунки орендної плати із тими, хто не планує продовжувати договори оренди, щоб «переконати їх в протилежному».

 Читайте: Які документи мають бути в мене як у власника земельної ділянки

При цьому, агрофірма «Дружба-Нова» (Кернел) наполягає, що своєчасно та в повному обсязі виконує зобов’язання щодо договорів оренди у контексті виплати орендної плати протягом всього року та у домовлені терміни.

«Враховуючи сьогодення, причиною несвоєчасного розрахунку з власником земельної ділянки може бути відсутність у компанії інформації щодо його перебування, банківських реквізитів тощо. Або, можливо, ці дані неактуальні… Кожен орендодавець може звернутись до компанії та узгодити час та спосіб виплати орендної плати персонально та уточнити реквізити для отримання оренди, на які буде здійснено перерахунок», — уточнюють в компанії.  

Зрештою, представники стверджують: СТОВ «Дружба-Нова» (Кернел) у повному обсязі виконує зобов’язання по договорах оренди в частині виплати ренти: умови, терміни, вид індексації, розмір. Уся ця інформація зазначена в договорі та відома сторонам з моменту укладання договору оренди.  

Жінка каже, що в агрофірмі розраховують на те, що в судовому порядку відстоювати свої інтереси селяни навряд чи будуть.

«У суд підуть одиниці. Люди бояться, бо слово суд — для більшості не про захист їхніх інтересів, а щось страшне. Але як треба, то підемо в суд», —  резюмує пані Леся.

Читайте: Фермер не платить оренду за землю: як отримати свої гроші

У пошуках медіатора

Леся Радченко розповіла, що, крім самої агрофірми, уже зверталася за допомогою до представників місцевої влади, аби хоча б хтось допоміг вирішити описану проблему. 

Однак ані староста, ані голова Комарівської громади жодним чином не готові включатися в цей «діалог» між власником землі та бізнесом. 

«Староста села, де живе тато і де знаходиться земельна ділянка, нічогісінько не вирішує, тільки зарплату отримує… Ну немає з боку влади лобіювання інтересів людей і села загалом!», — каже співрозмовниця.

Більше того, як каже пані Леся, місцеві селяни переконані: представники «Дружби-Нової» (Кернел) мають досить «теплі стосунки» з владою громади, а отже, батькові пані Лесі та всім, хто опинився в подібній ситуації, годі розраховувати на допомогу у вирішенні конфліктної ситуації.

«Люди бояться. Бояться відстоювати свої права і вимагати дотримання Законів навіть якщо мова йде про їхню приватну власність! Бояться таких «партнерів», які зневажають їх, бояться владу… Моїх батьків, виходить, крім мене, не захистить ніхто — ні громада, ні держава. Люди беззахисні. Кажуть, що проти великих грошей і зв’язків не попреш. Але все повинно бути по справедливості і по Закону!», — упевнена жінка. 

Як вирішити проблему

Родина Радченків каже, що зараз вони просто хочуть, аби СТОВ «Дружба-Нова» (Кернел) по-нормальному рахувалася із інтересами самого власника земельної ділянки, тобто Івана Івановича, здійснила всі необхідні перерахунки, уклала необхідні додаткові угоди. Але надалі вони все ж хочуть припинити співпрацю із цією компанією.

Наразі в агрофірмі «Дружба-Нова» (Кернел) пропонують такий варіант вирішення проблеми — заключити зі Іваном Івановичем Радченком додаткову угоду до договору оренди його земельної ділянки з виплатою відсоткової різниці орендної плати за три попередні роки.

І все ж на майбутнє у випадку продовження дії договору оренди агрофірма «Дружба-Нова» (Кернел) пропонує виплату разової премії у розмірі 12 тис. грн чистими за 1 га згідно до обробітку та поступове підняття розміру орендної плати до 14% у 2024 році, 15% — у 2025 році, 16% — у 2026 році.

• +38 096 955 89 66
• kapustina@latifundistmedia.com

​(с) Катерина Капустіна спеціально для Zemliak.com, 2024.