Анна Федун: Нарешті власники землі отримали законне право нею розпоряджатися

Анна Федун, адвокатка й експертка із земельного права

Вільний ринок землі в Україні нарешті офіційно запрацював із липня 2021 року. Нарешті приватні власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення отримали своє законне право ними розпоряджатися. 

Водночас цей процес супроводжують багато міфів та проблем, які треба розвінчувати та вирішувати. Хто може купувати с/г землю, а кому це заборонено? Яка ціна землі в Україні на старті ринку та якою вона буде через кілька років? Чому земля — це чудова інвестиція?

Про це та багато іншого Zemliak.com розповіла Анна Федун, адвокатка й радниця із земельного законодавства Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО), під час престуру «Надання безоплатної правової допомоги у сфері земельних відносин», проведеного Координаційним центром з надання правової допомоги за підтримки Міністерства аграрної політики та продовольства України.

Zemliak.com: Розкажіть, у чому суть земельної реформи в Україні?

Анна Федун: Нам усім важливо розуміти, що Україна протягом останніх 30 років була в стані земельної реформи. Адже ще в 1991 році був прийнятий указ про земельну реформу. Тож нині ми вже фіналізуємо цю роботу. 

Зняття мораторію на продаж с/г землі стало фактично ключовим акордом у цьому напрямку, але далі ще треба відточити правила гри на нашому ринку землі.

Ще треба розуміти: земельна реформа — це реформа приватної власності, у першу чергу. Бо більше 80% сільськогосподарських угідь знаходяться в приватній власності. Мова йде про приватну власність більшості. Тобто це не держава і не громада щось комусь розпродують. 

Відкритий ринок землі — це про приватну власність людей і їхнє абсолютне право розпоряджатися своєю землею: обробляти самостійно, продавати, здавати в оренду, передавати у спадок, дарувати тощо... Ми не можемо людям — власникам землі — нічого забороняти, якось їх скеровувати. 

Zemliak.com: Хто є власником с/г землі в Україні нині?

Анна Федун: Власниками земельних ділянок, за останніми офіційними даними, є близько 7 млн осіб. Ці люди, у переважній більшості, отримали свої наділи в результаті розпаювання земель державної власності в 1990-х роках.

Але в 2001 році був запроваджений мораторій на обіг с/г земель у початковому вигляді. І потім кожного року його регулярно продовжували, а відповідну статтю Земельного кодексу модифікували.

За час існування мораторію близько 1,5 млн осіб померли і так не дочекалися можливості розпорядитися своїм правом власності по-справжньому. І як би це печально не звучало, але це наші реалії. Це насправді шалена цифра! 

Читайте Які документи мають бути в мене як у власника земельної ділянки

Єдиний плюс, що їхні нащадки успадкували це право на землю і лиш тепер можуть нею розпоряджатися.

Zemliak.com: Хто може купити сільськогосподарську землю?

Анна Федун: Ключовим положенням ринку с/г землі на старті є те, що покупцями до 2024 року можуть бути лише фізичні особи. Юридичні особи не можуть поки купити землю і будуть допущені лиш потім. Власне, відтермінували те, чого всі найбільше боялися, — щоб поки в Україні на ринку не було саме юридичних осіб і іноземців.

Загалом, це добре, що ми взагалі за стільки років запустили процес і зняли мораторій на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення.

Але я сподіваюсь, що юридичні особи в 2024 році без проблем підключаться до цього ринку. Бо без юридичних осіб ми ніколи не отримаємо ринкову ціну. І громадяни ніколи не продадуть свої земельні ділянки за тією ціною, яка є для них бажаною. Тобто чим більше обмежень ми вводимо, тим меншою буде ціна на землю. 

Плюс з юридичної точки зору будь-яке введене обмеження можна проконтролювати. Але, на жаль, у нас поки система працює так, що багато речей можуть бути недотримані чи зроблені «в обхід». Тому з обмеженням також потрібно обережними бути.

Zemliak.com: Які основні правила вільного ринку землі в Україні?

Анна Федун: Сьогодні законом про обіг земель сільськогосподарського призначення заборонена купівля-продаж земель державної комунальної власності безстроково. Тобто на нині є норма в Земельному кодексі України, введена законом, яка забороняє купівлю-продаж земель державної та комунальної власності. 

Що буде з цими землями далі — побачимо. Проте зараз стратегічно вирішено, що державна і комунальна земля сільськогосподарського призначення, не може бути продана чи куплена.

Тобто наголошую ще раз: той ринок землі, який відкрився, і той мораторій, який зняли, — це тільки для приватних земель. І це є спростуванням головного міфу, що повсякчас супроводжував земельну реформу: ніхто ніяку державну і комунальну землю не вивезе і не продасть. 

Zemliak.com: Яке ваше бачення заборони купівлі-продажу державної і комунальної землі та доступу іноземців на наш ринок?

Анна Федун: Абсолютно виправданою є заборона купівлі-продажу земель державної та комунальної власності. Якщо хоче громада здати землю в оренду, то хай здає. Але продавати поки що не можна.

Читайте також Андрій Дем'янович: Як громада може ефективно управляти своїми землями

Ще одним важливим моментом ринку землі є те, що купівля-продаж іноземцям буде дозволена тільки після референдума. Сьогодні заборонена купівля-продаж сільгоспземель для іноземців, для кінцевих бенефіціарних власників, які є іноземцями якщо це буде через юридичних осіб, або для іноземних громадян. Формулювання закону таке, що це питання має бути поставлене і схвалене на всеукраїнському референдумі всім народом України.

Якщо говорити про настрої населення, то я не знаю, скільки має пройти років, щоб громадяни схвалили доступ іноземців на ринок. Думаю, до такого рішення ми дійдемо не менше, ніж через 10-20 років. Складно сказати, чи це погано, чи добре…

Водночас іноземний агробізнес в Україні працює давно. Зазвичай такі компанії називають одними з кращих орендарів, які впроваджують новітні технології та інвестують у землю. 

Наприклад, на Черкащині вже кілька років працює дуже відомий фермер із Нідерландів Корнеліс Хусінга, який навіть навчився українською говорити. І дійсно в нього в господарстві застосовують кращі технології. Він допомагає українському селу. Тож, як на мене, такі іноземці точно не нашкодять нашим українським земельним ресурсам.

Зрештою, це питання доступу іноземців до нашого ринку землі більше політичне, ніж юридичне чи ще якесь. Тому нині поки що діє заборона і вона має, вочевидь, довгострокову перспективу.

Zemliak.com: Чому існує обмеження для українських покупців землі?

Анна Федун: У нас також є обмеження купівлі землі в одні руки — до 100 га до 2024 року. 

Цей обсяг був предметом гарячих дискусій. Свого часу колишній Прем'єр-міністр України Володимир Гройсман робив перші кроки в завершенні земельної реформи, то його уряд пропонував обмеження в 200 га. Хтось пропонував, наприклад, 1 000 га.

Але «зійшлися» на 100 га. Проте немає жодного економічного розрахунку цієї цифри. Швидше за все, порахували, що це плюс-мінус відносно невеликий об’єм, який не можна назвати якоюсь монополією в регіоні і тому на сьогодні маємо обмеження саме 100 га. При цьому, звісно, нічого не забороняє сім’ї чи пов’язаним людям придбати кожному по 100 га. Тобто в цьому немає ніяких проблем.

Zemliak.com: Чий досвід ринку землі варто врахувати Україні?

Анна Федун: Якщо говорити про європейський досвід, то в дуже великій кількості країн, зокрема, у Польщі і Угорщині, існувало обмеження 200 га. Потім з часом вони зняли деякі обмеження, а деякі залишили. 

У французів, наприклад, діє кількаступеневий доступ до землі, де спеціальна урядова організація за кількома параметрами оцінює, чи може та чи інша особа купити земельну ділянку. Це типова державницька позиція. Але я не уявляю цей досвід в Україні. Бо в нас, якщо мова заходить про державне регулювання чогось, то найчастіше паралельно завжди йде корупція. Там, де втручається держава в ринок, завжди є негативні приклади, на жаль. 

Цей досвід порівнювати і брати за основу дуже складно. Потрібно також розуміти, що з точки зору кількості земельних ресурсів Україну дуже важко порівняти з кимось із наших сусідів чи просто європейських країн. Бо в нас дійсно дуже великі наділи землі, родюча земля. І буде не зовсім коректно порівнювати ринок землі в Україні з таким ринком іншої країни, чия площа фактично дорівнює, наприклад, площі наших двох областей.

Який досвід запозичити? У нас є певна унікальна дорога, тому що Україна відрізняється від країн Європейського союзу.

Zemliak.com: Яка ціна землі в Україні є прийнятною на нинішньому етапі?

Анна Федун: Ціна землі має бути не нижче нормативної грошової оцінки. Таке положення закріплене в законі до 2030 року. Потім законодавець планує «відпустити» ціну, тобто не регулювати її на рівні мінімальної.

Дивіться також Карта НГО с/г землі в Україні | 2021

Від 1 липня до осені ціна землі «зупинилася». Станом на початок жовтня середня ціна, за даними Держгеокадастру, була співвідносна з нормативно-грошовою оцінкою і складала 35-40 тис. грн за 1 га. Цю суму не варто порівнювати з високою ціною європейської землі.

Тим, хто хоче продати с/г землю в Україні, на мою думку, варто чекати. Зараз ціна, яку ми маємо, є мінімальною. І прогнозований доступ юридичних осіб на ринок з 2024 року запустить зовсім іншу ціну. 

На скільки це розтягнеться в часі, поки що важко сказати. Але ціна на землю, однозначно, буде рости. 

Читайте також Як дізнатися ціну свого паю перед продажем

Варто також відмітити, що статистика в 35-40 тис. грн за гектар — це офіційні суми, які особи зазначають в договорах купівлі-продажу. Для того щоб зменшити оподаткування цих договорів, часто ці суми занижуються. Тобто вони встановлюють в договорах мінімальну, але насправді ще передають з рук в руки додаткову суму. 

Мені відомі вже господарства, які придбали землю за ціною, що є значно вищою від офіційної. Вони були зацікавлені саме в цій землі, бо на ній давно вирощують, наприклад, нішеві чи багаторічні культури. Тобто вони готові це заплатити, щоб мати землю у власності.

Потрібно розуміти: в українських реаліях офіційна вартість землі, що фіксується в договорі купівлі-продажу, — це офіційна вартість, від якої йде оподаткування. Але насправді часто ця вартість є більшою на практиці.

До ваших послуг — агенція Volodar!

До всього, ми досі не можемо знати точні суми в договорах купівлі-продажу с/г землі, адже реєстр прав власності ще дозволяє нотаріусу посвідчити правочини і не внести ціну, пропустити цю графу «Ціна землі». Тобто реєстр не блокує можливість посвідчити правочин, не зазначивши, наприклад, ціну.

Після того, як постанова про усунення такого нюансу буде прийнята і реєстр буде доопрацьовано технічно, ситуація на ринку буде більш зрозуміла. У цьому, я сподіваюся, будуть великі плюси і перевага для тих, хто бажає скористатися цією інформацією.

Zemliak.com: Наскільки активними є учасники ринку землі зараз?

Анна Федун: Офіційна статистика каже, що станом на початок листопада в Україні було відчужено більше 37 491 земельних ділянок. Площа відчужених земельних ділянок близько 92,7 тис. га. Середня вартість 1 га відчужених земельних ділянок — 42 209 грн.

Найбільше продали землі на Харківщині (1 383 угоди), Сумщині (1 192 угоди) та Полтавщині (1 033 угоди).

Мапа земельних угод і цін на землю в Україні

Наприклад, Полтавщина як великий аграрний край завжди була в лідерах по кількості угод та об’ємах землі, які купують-продають.

На самому початку були проблеми з посвідченням таких договорів — нібито в нотаріусів не було доступу до державного земельного кадастру.

Але, за останніми даними, уже 5 161 нотаріус отримав доступ до даних Державного земельного кадастру. При тому, що в Україні всього є близько 6,5 тис. нотаріусів загалом.

Тобто ми розуміємо, що переважна більшість вже мають доступ до державного земельного кадастру. І тепер вони не лише можуть просто переглянути інформацію, а отримати усе, що необхідно для посвідчення договорів купівлі-продажу: дивитися кількість земельних ділянок, яка зареєстрована за тією чи іншою особою, перевіряти це, брати витяг з державного земельного кадастру. Тобто вони поступово долучаються до державного земельного кадастру і готові посвідчувати угоди.

Zemliak.com: Були якісь перешкоди при запуску?

Анна Федун: На старті вільного ринку землі була ще одна проблема. Земельні ділянки вважають нерухомістю і, згідно закону, будь-які договори з ними мають бути посвідчені нотаріусом. Тобто без нотаріуса неможливо вчинення ніякого правочину купівлі-продажу землі. І в цьому випадку нотаріус виступає реєстратором права. Тобто ніхто вже не реєструє права власності, наприклад, у ЦНАПах тощо. Усе робить нотаріус, тож він є головною дійовою особою при посвідченні договору купівлі-продажу.

Водночас перевірка вимог набувача права власності також покладена на нотаріуса. Але, на жаль, той порядок, який передбачає цю перевірку при посвідченні договору, вийшов доволі пізно — буквально за 2 тижні до запуску ринку земель сільськогосподарського призначення. І нотаріуси на той момент ще не встигли з ним ознайомитися та опрацювати його.

Нотаріуси люблять, щоб усе було чітко за інструкцією, типово. Деякі нотаріальні дії вони вчиняють уже багато років і для них усе було зрозуміло. А коли з’явився новий об’єкт (земля сільськогосподарського призначення), то виникли певні нюанси. Тож на початку дуже багато нотаріусів відмовлялися посвідчувати договори купівлі-продажу землі тому, що вони ще не розібралися до кінця, як це функціонує. Нотаріусам дійсно потрібно перевірити дуже багато елементів і на них покладена основна відповідальність для того, щоб перевірити законність, правильність угоди та всі обмеження.

Але тим не менше, кількість посвідчених договорів збільшується. 

Zemliak.com: Скільки коштують послуги нотаріуса при посвідченні договору купівлі-продажу?

Анна Федун: Прогнозувалося, що нотаріуси будуть просити великі кошти за свої послуги. І вже сьогодні ціна їхніх послуг більш-менш сформувалася. 

Послуги нотаріуса за переоформлення договору земельної ділянки від покупця до продавця, тобто оформлення самого правочину, у середньому по Україні коштують І орієнтовно 10 тис. грн.

Zemliak.com: Що може вплинути на вартість послуг нотаріуса?

Анна Федун: Є такий аспект як переважне право орендаря земельної ділянки на її  викуп. Це окрема процедура: громадянин, який хоче продати земельну ділянку, у першу чергу повідомляє орендаря.

Спочатку нотаріус реєструє такий намір і два місяці очікується відповідь цього орендаря. Якщо той відмовляється купити у власника земельну ділянку, то господар може продати її третій особі. Ключове при цьому — зберігаються всі права оренди, тобто жодна купівля-продаж не впливає на діючі права оренди. І це також впливає на ціну послуг нотаріуса.

Zemliak.com: А переважне право викупу якось впливає на вартість землі загалом?

Анна Федун: Наприклад, сьогодні людина захотіла продати свою земельну ділянку, яка перебуває в оренді в якогось господарства. Спочатку вона пропонує купити саме цьому аграрію. Але якщо той відмовляється і знаходиться інший покупець, то він має розуміти: договір оренди землі діятиме ще визначений час.

Звісно, що вартість такої землі буде менша, ніж такої земельної ділянки, яка не обтяжена орендою. Бо новому власнику доведеться ще чекати 3-5 років, поки той орендар буде користуватися цієї земельною ділянкою. І лише після закінчення договору оренди новий власник зможе розпоряджатися землею: обробляти самостійно, здати в оренду, продати абощо. Тобто кілька років — це заморожений стан.

Zemliak.com: Чи варто, на вашу думку, громадянам включатися в ринок більш активно?

Анна Федун: Багато хто вже сьогодні розглядає землю як інвестиційний об’єкт. Ці люди шукають самостійно або через посередників землю в абсолютно різних регіонах. Тобто вони не прив’язуються до якихось конкретних господарств, а, наприклад, ставлять задачу — набрати землі в будь-яких областях, де хороша й родюча земля. Але в майбутньому ці люди хочуть мати право власності розпоряджатися цією землею. Як на мене, це дуже хороша ідея. 

Земля — це дуже хороша інвестиція. Вона не потребує від вас ніяких вкладень. Тобто її хтось орендує, ви отримуєте за це орендну плату і в майбутньому маєте можливість її продати. 

Це дуже класна ідея для молоді. Адже все рівно дуже багато людей шукають, куди інвестувати. В принципі земля — це те, що «не просить їсти» … Ви її придбали, вона в оренді, орендна плата щомісячно «капає» і ціна на землю росте.

Тому, на мою думку, недарма зараз економісти абсолютно обгрунтовано називають землю сільськогосподарського призначення одним із прекрасних об’єктів для приватних інвестицій. Навіть для ти, хто ніколи не займався сільським господарством.

Zemliak.com: Щиро дякуємо за розмову, пані Анно!

(с) Катя Капустіна, Zemliak.com, 2021.