Ринок землі відкрито: як дізнатися ціну свого паю перед продажем

Гривні

Мораторій на продаж сільгоспземель в Україні зняли, вільний ринок землі відкрили і вже в перші дні було оформлено кілька угод купівлі-продажу земельних ділянок.

Станом на 7 липня від нотаріусів надійшло всього 2 832 заяви, із них 2 471 погоджено, 295 перебувають в черзі на розгляд, 364 відмовлено. 

Усього з початку відкриття ринку землі, за офіційними даними Мінагрополітики, здійснено 364 транзакції. Лідерами залишаються Вінницька та Полтавська області. Обидва регіони за тиждень мають по 44 земельних операції.

Читайте Ринок землі відкрито: купити та продати землю тепер можна офіційно

Нині власники паїв стоять перед вибором: обробляти землю самому, здати в оренду або продати.

Якщо у двох перших випадках більш-менш усе зрозуміло, то ідея про продаж земельної ділянки зазвичай викликає багато питань.

Досі мало хто чітко розуміє, яка реальна ринкова ціна купівлі-продажу паю. Існує багато міфів щодо вартості приватної української землі: хтось каже, що паї купуватимуть за копійки, а хтось — за десятки тисяч доларів.

Тож яка реальна ціна землі та як за неї можна торгуватися з 1 липня 2021 року — розбираємося разом із Володимиром Нагорним, експертом у земельних питаннях.

Орієнтир ціни на землю — грошова оцінка

Традиційно продавець відмінно знає все про свій товар — характеристики й ціну. Але донині ринок землі зазвичай функціонував «у тіні» і ціна на земельні ділянки формувалася за мало кому зрозумілими правилами. 

Більше того, Володимир Нагорний каже, що майже чверть тих, хто готовий продавати-купувати землю, не мають жодних правильних цінових очікувань.

«У людей є запити на зразок «Моя земля має коштувати як у Німеччині, Польщі, Франції абощо. Тобто від 10 до 50-100 тис. доларів за гектар». Але ми живемо в Україні. Економічно обгрунтована ціна землі як засобу виробництва у нас нині варіюється в межах від 1 до 2 тис. доларів за 1 га», — каже експерт.

Справді більшість учасників земельного ринку сходяться на тому, що українська земля буде дорожчати. Але якщо власник хоче продати свій пай «тут і зараз», то йому треба розуміти, чому і звідки формується ціна на землю сільгосппризначення нині.

Читайте Вартість землі в Україні в найближче десятиліття може зрости у п'ять разів — Шмигаль

Для того, щоб дізнатися, скільки реально може коштувати земельний пай, завжди краще звернутися за консультацією до експертів.

Керуй своєю землею правильно!

Допоможемо вигідно здати в оренду або продати ваш пай!

Такі люди зможуть зробити експертну грошову оцінку земель (оціночно-земельну експертизу чи оціночно-земельне дослідження) — це показник ринкової вартості паю з урахуванням розміщення конкретної ділянки, площі, логістики, інфраструктури, якості самого ґрунту та інших особливостей конкретного об’єкта.

Ці «спеціально навчені люди» традиційно мають досвід роботи у земельній сфері й добре орієнтуються в ключових нюансах ринку землі. Вартість такої послуги варіюється від 500 до 1 500 грн.

Наприклад, за допомогою сервісу Volodar завжди можна «прицінитися» самому або ж проконсультуватися з фахівцями, перш ніж самостійно замовляти експертно- чи нормативно-грошову оцінку.

А ще безпосередньо на цьому сервісі можна розмістити оголошення про продаж та оренду земельної ділянки чи вибрати землю для купівлі. Кваліфікований експерт порівняльним методом, орієнтуючись на ціни продажу аналогічних земельних ділянок, установить власнику ймовірну експертну грошову оцінку, за яку він зможе продати свою земельну ділянку

«Наші експерти сервісу Volodar дасть такі дані, які точно будуть для власника землі орієнтиром, щоб він чи вона не продешевили», — каже Володимир Нагорний. 

Однак, якщо мова йде про законодавче регулювання ціни на землю, то Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» чітко визначає мінімальну межу вартості землі с/г призначення.

«До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. При цьому межі цих земель мають бути виділені в натурі (на місцевості)», — пояснює Володимир Нагорний, експерт сервісу Volodar.

Нормативна грошова оцінка (НГО) землі сільськогосподарського призначення слугує своєрідною умовною вартістю 1 га землі.

Також показники НГО лягають в основу обчислення земельного податку для власників та користувачів, орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної форми власності і єдиного податку на 4-й групі.

Як дізнатися про НГО земельної ділянки 

Дізнатися НГО, тобто показник нормативної грошової оцінки землі сільгосппризначення, можна наступними шляхами: 

• замовити витяг (довідку) з технічної документації про НГО земельної ділянки особисто в найближчому відділенні Держгеокадастру або центрі надання адміністративних послуг (ЦНАПі)
• замовити витяг (довідку) через сайти Держгеокадастру
• подивитися в Довіднику показників НГО на офіційному сайті Держгеокадастру

Спосіб перший

Зазвичай у цьому випадку необхідно звертатися до регіонального структурного підрозділу Держгеокадастру чи ЦНАПі за місцезнаходженням земельної ділянки. 

Отож, щоб отримати такий витяг про НГО для всіх типів земель, варто навідатися до потрібної інстанції й подати письмове офіційне звернення від імені юридичної або фізичної особи землевласника або землекористувача, органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. Якщо це робить уповноважена особа, то слід надати копію довіреності. 

Витяг видається центром надання адміністративних послуг заявнику (уповноваженій особі заявника) безкоштовно і надсилається поштою на адресу, вказану заявником у заяві.

Строк — не більше трьох робочих днів з дати реєстрації відповідної заяви у територіальному органі Держгеокадастру.

Спосіб другий

Замовити витяг з технічної документації про НГО земельної ділянки можна онлайн на сайті Держгеокадастру в розділі «Електронні сервіси» або за допомогою Публічної кадастрової карти України.

Але в цьому випадку є нюанс — отримати послугу онлайн можна лише для с/г земель з 2019 року. Також немає можливості зробити витяг щодо земель населених пунктів та інших землях не с/г призначення.

Щоб скористатися електронними послугами, користувач має авторизуватися на сайті за допомогою електронного цифрового підпису (ЕЦП) або сервісу Bank ID.

Але навіть при замовленні через Інтернет забирати витяг доведеться особисто — він паперовий і має печатку кадастрового реєстратора. 

Спосіб третій

Щоб мати уявлення, скільки приблизно коштує гектар землі сільгосппризначення у конкретному регіоні, можна завантажити на свій комп’ютер чи смартфон відповідну Excel-таблицю із сайту Держгеокадастру.

Такий документ містить актуалізовані дані щодо вартості відповідно до загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель, яку провели ще 2019 року. 

Саме тоді вперше за 24 роки було оцінено всі землі сільськогосподарського призначення на території України, крім земель у межах населених пунктів. 

Реальна ціна землі

Коли власник земельної ділянки має на руках документ про НГО своєї земельної ділянки, то цілком може приблизно порахувати її номінальну вартість, помноживши цифру на наявних кількість гектарів.

При цьому Володимир Нагорний відзначає: досі існує аномально низька нормативно-грошова оцінка землі, тому знову-таки краще звернутися з тим питанням до компетентних спеціалістів.

«Законом визначено, що земля має коштувати не менше від нормативно-грошової оцінки. А от реальна  вартість буде дещо вища за НГО —  десь на 15-20%», — пояснює Володимир Нагорний.

Тож, наприклад, якщо нормативно-грошова оцінка ріллі на Сумщині складає 26 793 грн, то орієнтовна ринкова вартість 1 га тут може коливатися в межах 30-32 тис. грн. Але знову-таки фінальну суму для перемовин із покупцем власник має визначити з урахуванням всіх важливих моментів.

Отож, якщо громадянин України, який має у власності земельну ділянку сільгосппризначення, вирішив продати її, то має кілька варіантів, як дізнатися реальну ринкову ціну своєї землі.