Як громада може ефективно управляти своїми землями — Андрій Дем'янович

Вид на поле і село зверху

Ефективне управління ресурсами громади дасть набагато більше можливостей як для самої громади, так і для тих, хто ними користується. Після завершення реформи децентралізації багато ресурсів пеерйшли у власність і користування громад, але на самому початку влада має навчитися правильно ними розпоряджатися.

Про те, як ефективно громада може розпоряджатися своїми землями, розповів Андрій Дем’янович, засновник сервісів Feodal.Online та Feodal Monitor Bot.

Аудит земель у громаді

Громади отримали великі масиви землі, якими тепер вони мають розпоряджатися з максимальною вигодою для всіх. У громад з’явилися різні види землі: від городів, земель сільськогосподарського призначення та промисловості до господарських дворів. 

Від того, наскільки правильно вдасться визначити і зрозуміти, які земельні ділянки відносяться до того чи іншого виду власності, залежатиме сума отриманих в бюджет громади податків. 

Але без аудиту це зробити неможливо. Тому що володіння можна визначити, а власників — немає. А для громади важливо їх знати, щоб спробувати зібрати податки.

«Для того, щоб визначити свої володіння і розуміти, де живеш і чим керуєш в своєму «царстві», голові громади потрібно визначити його нові межі», — каже Андрій Дем’янович.

Аудит земель громади дозволяє:  

• землевпорядникам отримати необхідні цифрові інструменти і можливість довести правильність нарахування або уточнити відомості, що знімає ряд питань і дозволяє уникнути конфліктів;
• отримувати доходи від оподаткування (збільшення кількості зареєстрованих земель збільшує надходження до бюджету громади);
• детінізувати як великих орендарів, так і малих фермерів в ТГ;
• контролювати розораність кожної ділянки.

Як громада може провести аудит свого земельного банку

Володіючи інформацією про всі земельні масиви в громаді, місцева влада підвищує можливість свого впливу на роботу землевпорядного відділу ТГ в плані управління земельним банком. 

«Коли ми отримуємо доступ до інформації, ми отримуємо можливість вести діалог з позиції сили, яка завжди дає результат», — наголошує Андрій Дем’янович.

З огляду на той факт, що дані змінюються щодня, доступ до актуальної інформації завжди дасть впевненість у словах і діях представників органу місцевого самоврядування.

Якщо голова громади, профільні заступники чи спеціалісти земельних відділів не володіють інформацією, то хороший парламентер (наприклад, фермер, який працює «в темну») може загнати їх у глухий кут. На цьому переговори закінчаться — влада громади програє і недоотримає законні надходження в бюджет. 

Усім ТОП-менеджерам та профільним працівникам виконавчих органів громад потрібно постійно володіти актуальною інформацією. Це дасть можливість планувати бюджет по надходженню податків і бачити всю картину цілком.

У вирішенні цього питання допоможе сервіс Feodal.Громада, який візуалізує дані про земельний банк і дає можливість постійно моніторити цю інформацію та керувати нею.

«Керівництво громади зможе розуміти, хто заплатив, а хто не заплатив податок, синхронізувати дані з податкової, доповнюючи власною інформацією, і все це аналізувати», — уточнює Андрій Дем’янович.

Як громада формує ціну на земельні ділянки

Формування ціни на землю, на думку Андрія Дем’яновича, є дуже неоднозначним поняттям. Законом закріплена нормативно-грошова оцінка і саме вона визначає вартість землі, а в перспективі — розмір отриманих податків за операціями з цією землею.

«У першу чергу на оподаткування впливає нормативно-грошова оцінка, яку досі тільки планують переглянути. А дерегуляція нормативної грошової оцінки має безпосередній вплив на суму податків», — зазначає експерт. 

Як відомо, нині існує методика нормативно-грошової оцінки земель, але вона далека від реального стану речей. Є земельні ділянки, які лежать в межах одних грунтів, але мають дуже різну грошову оцінку. 

Тому хотілося б вірити, як каже Андрій Дем’янович, що в недалекому майбутньому зроблять правильний розрахунок НГО, відповідно, і надходження податків.

«Наступне важливе питання, який вже не стосується територіальних громад, — це понятійна вартість землі, яка є і буде. Нині вона становить $700-1500 залежно від території», — каже фахівець.

Продаж права оренди комунальних земель як ефективний спосіб управління 

Землі комунальної власності, у тому числі колишні державні землі, які недавно передані в комунальну власність, на думку Андрія Дем’яновича, — це землі, які не можна роздавати по 2 га в ході безоплатної приватизації. Усі землі потрібно поставити на служіння ОТГ.

«Продаж права оренди на аукціоні — це найкоротший шлях наповнення бюджету і спілкування з орендарями в межах ОТГ», — каже земельний експерт.

Здані в оренду землі сільськогосподарського призначення дозволять громадам отримувати прибуток протягом мінімум наступних 7 років. 

«А це, наприклад, 1,5 млн грн на рік з 1 тис. га землі за умови, що сума оренди складе 1,5 тис. грн з га. Якщо ж за ділянку борються відразу кілька користувачів, то сума оренди може вирости і до 8-10 тис. грн з га. А це вже 10 млн грн. Плюс оподаткування», — пояснює Андрій Дем’янович.

На думку засновника сервісу Feodal.online, це прекрасний шлях для законного наповнення бюджету без договорів резервування земельних ділянок, співфінансування тощо.

«Завдання громади, як і звичайного продавця на ринку, — рекламувати свій товар. Чим краще ви прорекламуєте проведення аукціону, тим вище шанс отримати більшу конкуренцію і збільшити ставки за акційними землями», — каже Андрій Дем’янович. 

У просуванні своїх аукціонів громадам може допомогти біржа сільгоспземель Zemelka.ua. За допомогою цієї біржі у представників громад є можливість безкоштовно розмістити оголошення про проведення аукціону і тим самим збільшити кількість учасників. Основне завдання — розповісти про аукціон, достукатися до кожного орендаря і, відповідно, збільшити надходження до бюджету. 

Діалог як спосіб навести порядок із землями громади 

Усім головам територіальних громад Андрій Дем’янович радить вести діалог з аграріями тільки тоді, коли мають повну інформацію про всіх сільгоспвиробників: скільки землі обробляють фактично, на скільки земель є зареєстровані договори оренди, чи внесені ці дані в Держгеокадастр.

Усі ключові моменти ефективний менеджер громади повинен знати ще до початку розмови з сільгоспвиробником, якщо налаштований на конструктив. 

«Повторюсь: краще вести діалог з позиції сили і володіння інформацією. І з тими аграріями, які працюють «у тіні», «по-чорному», уже можна впевнено говорити про перехід на роботу «в білу» (хоча б частково). Нехай для початку зареєструють земельні ділянки та сплачують єдиний податок і адмін збір за реєстрацію. Це вже щось», — каже Андрій Дем’янович.

За словами земельного експерта, такий підхід важливий і для самої громади, і для людей, які не мають гарантій, коли агровиробник працює «в чорну». А ще це важливо для держави, оскільки платити податки потрібно.

«Ми ж хочемо освітлення, нові дороги, школи і дитячі сади. Без податків всього цього не буде», — робить висновок Андрій Дем’янович. 

Потрібно домовлятися в процесі, коли голова громади і її перші особи володіють інформацією, готові показати пальцем на карту і відкрито поговорити із аграріями.

Через два місяці розмова набере інших відтінків.

Водночас це не означає, що громада передасть в оренду за велику плату всі масиви земель. Можливо, будуть ділянки в неконкурентних зонах чи матимуть меншу привабливість із інших причин. Але, принаймні, це щось. Як мінімум 5% від нормативно-грошової оцінки громада отримає. Чому б і ні?

У громад тепер є цілі відділи землевпорядників та багато власної землі після земельної децентралізації. І ви повинні навести в цьому порядок! А Feodal.Online і Zemelka.ua вам в цьому допоможуть.

За будь-якою інформацією щодо системи або компанії звертайтесь за тел.: +38 (093) 145 32 46, Євгенія. 

Feodal.Hromada — сервіс для контролю за земельним банком громади

Зручно. Швидко. Недорого
+38 067 102 01 05

Онлайн-моніторинг земельних ділянок

(с) Переклад із Latifundist.com, 2021.