Як продати свою землю — коротка інструкція (частина 2)

Як продати свою землю — коротка інструкція (частина 2)

Кожна людина, яка має у власності земельну ділянку сільгосппризначення, може розпоряджатися нею на свій розсуд і з дотриманням вимог чинного українського законодавства.

Існує кілька основних способів розпорядитися своєю ділянкою: обробляти самостійно, здати в оренду, продати. Також можна обміняти землю чи навіть відмовитися на користь громади.

У попередньому матеріалі Zemliak.com розповів, які документи є підтвердженням права власності на землю та які є нюанси про обробіток землі власноруч або її здачу в оренду. 

Тепер розглянемо, що треба знати про продаж та купівлю землі, обмін та відмову на користь громади.

Як продати пай

Офіційно продати або купити земельну ділянку с/г призначення можна від 1 липня 2021 року, коли мораторій на продаж було остаточно знято та запущено вільний ринок землі. Щоправда, до цього вже багато років спокійно існував «тіньовий ринок» землі, коли покупці й продавці знаходили різні схеми передачі права власності на земельні ділянки.

Тож якщо людина, що має у власності земельну ділянку сільгосппризначення, вирішила її продати, то вона має пройти кілька етапів.

• Перевірити всі документи 

Власник земельної ділянки має переконатися, що всі його документи про право власності на землю в нормі. Якщо є якісь нюанси, то слід невідкладно привести все до ладу.

Крім того, власник чи власниця ділянки має перевірити, чи немає виконавчих проваджень стосовно землі і ця ділянка не перебуває під забороною.

• Дізнатися ціну на землю

Кожен продавець має знати реальну ціну своєї землі, тому, у першу чергу, власник має дізнатися реальні цифри на ринку землі з урахуванням регіону розташування ділянки та інших ключових характеристик.

Нагадаємо, що нині закон встановлює: ціна 1 га  землі не може бути нижчою, ніж її нормативна грошова оцінка (НГО).

Дивіться Карта НГО с/г землі в Україні | 2021

Щоб дізнатися таку інформацію, можна замовити витяг із Держгеокадастру через місцевий, замовити саму нормативно-грошову оцінку або скористатися послугами спеціалістів.

«На самому старті для власників землі була ціна в розмірі 10-15 орендних плат. Деякі компанії могли пропонувати більше. Головне правило: ціна не нижче НГО. Але, швидше за все, ціна на землю таки ростиме», — пояснює Андрій Дем’янович, засновник сервісів Feodal.Online та Feodal Monitor Bot. 

Читайте Як дізнатися ціну свого паю перед продажем

• Знайти нотаріуса

Усі офіційні дії із земельними ділянками підлягають посвідченню в нотаріуса. Тому якщо людина планує продати пай, то їй варто з самого початку знайти хорошого, адекватного нотаріуса, якому вона може довіряти і який оформить усі угоди.

Послуги нотаріуса можна отримати в тих спеціалістів, що мають свідоцтво встановленого зразка про право на зайняття нотаріальною діяльністю. При пошуку завжди можна скористатися Єдиним реєстром нотаріусів України.

Ще варто звернути увагу: нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору.

• Знайти покупця

Коли власник землі справився з попередніми пунктами, то все ж варто знайти покупця на свою землю.

Якщо земельна ділянка в оренді, то власник має, у першу чергу, запропонувати її своєму орендарю. Бо, за законом, саме орендар має переважне право викупу.
Така процедура офіційно оформляється у нотаріуса. Тривалість такої «паперової тяганини» — близько 1-1,5 місяців.

«Спочатку треба звертаємося до нотаріуса з заявою про реєстрацію наміру на продаж. Нотаріус реєструє відповідну заяву в реєстрі і подає намір про продаж. Цей намір висвітлюється в системі і він відправляє лист орендарю, який має місяць на відповідь. Якщо він не відповів або відмовився, тоді нотаріус планує правочин, тобто договір купівлі-продажу через місяць після відповіді або ігнору. Лиш тоді вже можна купити-продати. При цьому право оренди нікуди не дівається», — пояснив Андрій Дем’янович.

У випадку, коли орендар відмовляється від свого переважного права викупу вашої земельної ділянки, то ви вільні самостійно знайти покупця.

При цьому, важливо пам’ятати: до 2024 року купувати землю можуть тільки фізичні особи. Плюс не більше 100 га в одні руки. 

Власне, закон про ринок землі має великий список вимог до покупця, але основне для людини потрібно знати — це те, що поки землю може купити тільки фізична людина, а не фірма, компанія чи господарство.

На поміч у пошуку покупця на землю власникам ділянок прийдуть онлайн-сервіси і біржі. Наприклад, людина може опублікувати оголошення про продаж своєї ділянки на біржі землі Zemelka.ua.

Також продавець може скористатися послугами земельників у спеціальних фірмах. У цьому випадку із пошуком покупці на землю власникам можуть допомогти експерти земельної агенції Volodar.

Коли покупця на землю знайшли, залишається узгодити ціну купівлі-продажу, а також розподіл витрат за послуги нотаріуса та оподаткування при укладенні договору.

• Оформити договір купівлі-продажу землі

Остаточний вибір нотаріуса для оформлення угоди про купівлю-продаж с/г землі уже узгоджують сторони договору. Зазвичай нотаріуси мають типові договори, у які внесуть обумовлену інформацію про земельну ділянку, ціну та порядок розрахунку. 

Договір купівлі-продажу с/г землі укладають лише у письмовій формі і кожній зі сторін видають свій екземпляр.

«І тут слід не забувати про податки. При оформленні купівлі-продажу сплачують 6,5% податків від угоди — це податок на доходи фізичних осіб та військовий збір», — уточнює земельний експерт.

За словами Андрія Дем’яновича, теоретично має сплачувати податки продавець, а практично — хто як домовиться. 

Результатом укладення та підписання договору буде внесення відомостей про укладений договір до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

• Отримати гроші за землю 

Мабуть, це найголовніший пункт у цьому списку — щоб покупець заплатив гроші продавцю за земельну ділянку.

«Обов’язково потрібно рахунок в банку, бо без цього не вдасться оформити договір купівлі продажу. Це все контролює нотаріус. Тобто готівкою ніхто гроші за землю передавати не має», — уточнює експерт.

Ключовий аспект — це безготівковий розрахунок за договором, тобто розрахунки за договором купівлі-продажу здійснюються між сторонами виключно в безготівковій форми.