Як купити або продати сільськогосподарську землю в Україні: покроковий гід

Особа в полі із землю

Відкриття ринку сільськогосподарської землі в Україні з 2021 року дало людям можливість купувати та продавати ділянки, але зробити це правильно не завжди легко. 

Під час підготовки угоди важливо не лише зібрати потрібні документи, а й врахувати законодавчі вимоги, права орендарів та обмеження щодо покупців. У цій статті ми розповімо про всі етапи оформлення договору, на які документи звернути увагу і що радять експерти.

«Багато хто думає, що це просто формальність, але від деталей залежить безпека угоди», — каже наш знайомий адвокат.

Що треба пам’ятати про процедуру купівлі-продажу с/г землі

Український ринок землі десятиліттями був закритий через мораторій. Як пояснює аналітик Олександр Слободянюк, «протягом практично 30 років громадяни України фактично не могли розпоряджатися своєю власністю на сільськогосподарські землі, що становить близько 60% території країни». 

Відкриття ринку землі в Україні створило нові можливості, але разом із цим з’явилися й ризики: незаконні угоди, порушення права переважної купівлі орендарями та невідповідність покупців законодавчим обмеженням.

Усе про ринок землі

Новини, консультації, поради — усе, що буде корисно власнику землі

► Від 1 липня 2021 року до грудня 2025 року, як повідомляє Держгеокадастр, в Україні було укладено 557 270 угод по відчуженню земельних ділянок с/г призначення (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання). Ринок землі розвивається повільно. Це надає учасникам можливість діяти обережно і ретельно перевіряти документи.

Отже, перш ніж укладати договір, потрібно детально підготуватися.

Читайте Купівля-продаж землі онлайн: як працює новий сервіс у застосунку моЄ

Підготовка перед зверненням до нотаріуса

Перший крок — перевірка ділянки. По-перше, важливо впевнитися, що земельна ділянка має кадастровий номер та внесена в публічну кадастрову карту. Без цього фактично продавець не може нічого продати, продавець — купити, а нотаріус — посвідчити угоду.

По-друге, перевіряють право власності. Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) дозволяє дізнатися, хто є власником, чи є обтяження, арешти або обмеження. Це необхідно для легітимності угоди.

Читайте Які документи мають бути в мене як у власника земельної ділянки

Якщо ділянка перебуває в оренді, потрібно врахувати право переважної купівлі орендаря.

«Оформлення купівлі землі вимагає часу на перевірку інформації. Якщо ділянки продають по 2 га, треба оформити всі витяги й повідомити орендаря», — зазначає нотаріус.

Третій момент — перевірка права покупця. В Україні не всі фізичні або юридичні особи можуть купувати сільськогосподарську землю. 

Слід зауважити, що відповідно до чинного українського законодавства, якщо у засновниках юридичної особи є інші юридичні особи чи іноземці, така компанія не зможе купити землю.

Підготовка на цьому етапі дозволяє уникнути відмови нотаріуса в посвідченні угоди.

Збір документів

Наступний етап — збір документів. Список обов’язкових документів включає:

• Паспорт або ID-картку та РНОКПП/ІПН сторін угоди

• Документ, що підтверджує право власності продавця: державний акт, попередній договір або витяг із ДРРП

• Витяг із Державного земельного кадастру (ДЗК) із зазначенням площі, цільового призначення та меж ділянки

• Витяг із ДРРП про наявність або відсутність обтяжень

• Звіт про оціночну вартість ділянки для податкових цілей

• Якщо продавець одружений, письмова згода другого з подружжя (або документ, що підтверджує, що ділянка не є спільною власністю)

• Банківські реквізити та документи, що підтверджують легальність коштів покупця

• Договір оренди та повідомлення орендаря, якщо ділянка перебуває в оренді.

Як зазначають нотаріуси, «навіть для фізичних осіб перелік документів великий, тому рекомендуємо збирати їх заздалегідь, аби уникнути затримок».

Повідомлення орендаря

Якщо ділянка здається в оренду, орендар має переважне право купівлі. Продавець або нотаріус надсилає письмове повідомлення з ціною та умовами продажу. Орендар має один місяць, щоб відповісти. У разі відмови чи відсутності відповіді угоду можна укладати з іншою особою.

«Бізнес зараз не поспішатиме з придбанням землі, а радше придивлятиметься до того, як працює ринок», — зазначають аналітики. 

Цей крок часто недооцінюють, але він може визначити законність усієї угоди.

Пайовик VS Орендар

Усе про взаємини власників земельних паїв та орендарів

Читайте тут >>

Укладення договору та нотаріальне посвідчення

Наступний етап — безпосереднє укладення договору купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу землі повинен чітко містити:

• Інформацію про сторін (продавець і покупець)
• Предмет угоди (кадастровий номер, площа, цільове призначення)
• Ціну та умови оплати
• Момент переходу права власності
• Відповідальність сторін за невиконання умов

Нотаріус перевіряє: законність документів, дотримання переважного права орендаря, відсутність обтяжень, право покупця та легальність коштів. Без цих перевірок нотаріус не має права посвідчити договір.

Після підписання сторони виконують умови: покупець перераховує кошти, продавець передає документи. Оплата зазвичай безготівкова.

Державна реєстрація прав

Після нотаріального посвідчення нотаріус або сторони подають заяву до Державного реєстру речових прав про державну реєстрацію переходу права власності. Зазвичай процес займає кілька робочих днів. Після внесення запису новий власник отримує витяг із реєстру — офіційне підтвердження права власності.

Цей крок остаточно закріплює право власності та є юридично обов’язковим.

Ризики та поради

Купівля або продаж землі пов’язана з кількома ризиками:

♦ Ціна та ринкова ситуація. Ринок поки що розвивається, ціни не завжди стабільні

♦ Спекулятивні угоди. Основними гравцями іноді виступають спекулянти

♦ Війна та безпека. Ділянки в прикордонних або ризикових зонах можуть мати обмеження

♦ Юридичні обмеження. Важливо дотримуватися лімітів площ, прав покупців і переважного права орендарів

♦ Витрати. Державний збір, оплата нотаріусу, витяги, оцінка — усі ці витрати потрібно враховувати та обговорювати сторонам заздалегідь

Експерти радять готуватися до угоди завчасно та обирати досвідченого нотаріуса:

«Оформлення землі — довга й дорога операція, яка потребує ретельної перевірки всіх документів та прав сторін», — зазначають спеціалісти.

Висновок

Оформлення договору купівлі-продажу сільськогосподарської земельної ділянки в Україні — це багатоступеневий процес, що вимагає уваги до кожного кроку. 

Від підготовки документів та перевірки статусу ділянки до нотаріального посвідчення та державної реєстрації прав — кожен етап є обов’язковим. Уважність, перевірка всіх нюансів і робота з досвідченим нотаріусом допоможуть уникнути ризиків і зробити угоду максимально безпечною та законною.

Якщо підходити відповідально, купівля чи продаж землі стає надійним механізмом передачі права власності та інструментом розвитку аграрного бізнесу.

(с) Катерина Капустіна, Zemliak.com, 2025.