Відкрита земля — багата громада: як працюють електронні земельні аукціони

Земельні ділянки в громадах

Перехід від «паперових» рішень у кабінетах до прозорих електронних торгів кардинально змінив те, як громади розпоряджаються своїм головним ресурсом — землею. З 2021 року в Україні продаж та передача в оренду комунальних ділянок відбуваються через електронну систему Прозорро.Продажі.

За цей час по всій країні успішно пройшли 30 тис. аукціонів з продажу чи передачі в оренду земельних ділянок комунальної власності, що поповнили місцеві бюджети на майже 6,8 млрд грн. У середньому за кожен лот змагалися по троє покупців, а реальна ціна землі під час торгів зростала майже на 90%.

Але попри мільйонні доходи, багатьом громадянам, підприємцям і навіть працівникам рад досі складно розібратися, як це працює на практиці. 

Експерти Прозорро.Продажі підготували зрозумілі роз'яснення про земельні аукціони в цифровому довіднику для громад, а ми, команда Zemliak.com, пояснюємо простою мовою, чому земельні аукціони вигідні всім.

Що таке земельний аукціон?

Земельний електронний аукціон — це відкритий онлайн-конкурс, де місцева рада продає право власності або оренди на комунальну землю тому, хто запропонує найвищу ціну.

Торги відбуваються в режимі реального часу на спеціальних інтернет-майданчиках, підключених до державної системи Прозорро.Продажі. 

Завдяки цьому процес є повністю прозорим: будь-хто може побачити, яка ділянка виставлена, хто бере участь у торгах та за скільки в результаті продали чи здали в оренду землю.

Читайте Комунальні агрофірми: як громади в Україні вчаться заробляти гроші на своїй землі

Як громади організовують ці аукціони?

Схема запуску земельних торгів для місцевої ради стала максимально простою і не потребує паперової тяганини. 

Спочатку рада або її виконавчий комітет обирають вільну ділянку комунальної землі, визначають її цільове призначення та готують паспорт лота (землевпорядну документацію й оцінку).

Після цього сформований лот реєструють у державній системі Прозорро.Продажі через один із сертифікованих електронних майданчиків. Торги відбуваються автоматично в режимі онлайн: система сама приймає заявки від усіх охочих, проводить 3 раунди анонімного аукціону та визначає того, хто запропонував найвищу ціну.

Усе про ринок землі

Новини, консультації, поради — усе, що буде корисно власнику землі

Яку користь це принесло і що таке майже 7 мільярдів гривень?

Статистика чітко підтверджує: електронні земельні торги стають дедалі популярнішими серед громад та бізнесу.

Попри різке падіння на початку повномасштабного вторгнення навесні 2022 року, ринок не лише повністю відновився, а й демонструє впевнений висхідний тренд.

Якщо наприкінці 2022 року щомісяця проходило трохи більше сотні торгів, то вже наприкінці 2023 року ця цифра перетнула позначку у 700-750 успішних аукціонів на місяць. Таке стрімке зростання свідчить про те, що все більше територіальних громад оцифровують свої земельні ресурси, а бізнес активно адаптується та продовжує інвестувати в українську землю навіть у складні часи.

Головна користь для кожної громади від електронних торгів — це отримання реальної ринкової вартості землі без корупційних ризиків, залучення інвесторів та стабільне наповнення місцевих бюджетів.

Завдяки конкуренції майже 6,8 мільярди гривень додаткових доходів уже поповнили скарбниці українських громад. 

Щоб по-простому зрозуміти масштаб цієї суми для воєнної економіки та підтримки країни, покажемо на конкретних «аналогах» для громад.

Наприклад, 6,8 мільярда гривень — це...

для фронту та захисників у ЗСУ:

♦ понад 340 тисяч звичайних FPV-дронів (за середньої вартості 20 тис. грн за одиницю);

♦ АБО близько 100-110 тисяч високошвидкісних дронів-перехоплювачів P1-Sun (із розрахунку ціни $1,5 тис. / ~60-65 тис. грн за одиницю) для збиття ворожих розвідувальних БПЛА («Орлан», «ZALA», «Supercam») та ударних «шахедів» у небі над Україною;

♦ АБО понад 45 тисяч пікапів для ЗСУ (за середньої вартості від 150 тис. грн за авто) для мобільних вогневих груп ППО, підвозу боєприпасів та евакуації поранених.

Юрій Бова: Ми збільшили надходження від землі громади у селах на 7 млн грн

для енергонезалежності (лікарень, шкіл та громад):

♦ близько 3 400-3 700 потужних дизельних генераторів на 100-200 кВт (середня вартість 1,8-2 млн грн), здатних повністю закрити потреби у світлі та теплопостачанні для великої міської лікарні чи пологового будинку під час блекаутів;

♦ АБО близько 135-170 промислових когенераційних установок (залежно від потужності, ціна становить від 40-50 млн грн за штуку), які одночасно виробляють і електрику, і тепло для цілих житлових мікрорайонів чи селищ;

♦ АБО понад 1 700-1 900 сучасних сонячних електростанцій (СЕС) для дахів комунальних установ (потужністю 50-100 кВт за ціною 3,5-4 млн грн під ключ), що дозволяє школам та лікарням роками мати власну безоплатну електроенергію.

для освіти та дітей у громадах:

♦ майже 2 000 нових українських шкільних автобусів (за середньої вартості новенького автобуса «Еталон» чи «Атаман» близько 3,3–3,5 млн грн), що дозволяє повністю закрити потребу в підвозі дітей до шкіл одразу для сотень громад по всій країні.

Як бачимо, 6,8 мільярда гривень із земельних аукціонів можна конвертувати в сотні тисяч збережених життів на фронті, стабільне світло й тепло в лікарнях під час обстрілів та безпечну дорогу дітей до шкіл. І всі ці кошти громади отримали завдяки чесній і прозорій торгівлі комунальною землею через електронні аукціони.

Хто в лідерах з електронних торгів?

Найактивніше комунальні землі через онлайн-аукціони виставляють та здають у користування такі регіони.

Станом на липень 2026 року серед громад лідерами за кількістю завершених земельних аукціонів є:

• Одеська область (3,2 тис. торгів)
• Львівська область (3,1 тис. торгів)
• Черкаська область  (2,5 тис. торгів)

По доходу громад від проведення земельних електронних торгів лідерами є на липень 2026 року:

• Львівська область (1,9 млрд грн)
• Волинська область (534,1 млн грн)
• Чернівецька область (531,4 млн грн)

​

Навіщо це громаді та її мешканцям?

Більше коштів на школи, дороги та медицину

Головний результат прозорого аукціону для землі — це гроші, які залишаються працювати «вдома». Коли на одну й ту саму ділянку претендують одразу кілька аграріїв чи підприємців, між ними виникає здорова конкуренція. У результаті підсумкова орендна плата або ціна купівлі землі під час торгів зростає у 2-3 рази порівняно зі стартовою.

Усі ці додатково зароблені кошти спрямовуються не чиновникам у кишеню, а надходять прямо до місцевого бюджету. На практиці для жителів це означає відремонтовані вулиці, закупівлю сучасного обладнання для сільських амбулаторій, облаштування укриттів у школах та дитсадках.

«Коли земля виставляється на відкриті торги, її вартість диктує реальний ринок, а не кабінетні домовленості. Зростання ціни лота під час аукціону іноді сягає сотень відсотків — і це ті самі додаткові кошти, які громада може прямо зараз інвестувати у свій розвиток та безпеку», — зазначають у команді «Прозорро.Продажі».

Запобігання корупції та «хабарям за землю»

Електронна система повністю ліквідує сірі схеми, які десятиліттями існували навколо комунальної землі. До запуску аукціонів ділянки нерідко віддавали за безцінь «своїм людям», а громада втрачала левову частку потенційних доходів.

Зараз процес повністю прозорий від початку і до кінця. Інформація про лот, його площу, цільове призначення та стартову ціну публікується у відкритому доступі. 

Торги відбуваються анонімно: жоден посадовець чи голова ради не знає, хто саме бере участь у торгах і які ставки робить. Відтак ніхто не може вплинути на результат чи за зачиненими дверима віддати землю «під килимом».

«Головна цінність аукціонів Прозорро.Продажі — це рівні умови для всіх. Чиновник більше не вирішує, кому віддати ділянку. Перемагає той, хто дає найвищу ціну і чесно сплачує гроші в бюджет громади», — підкреслюють експерти «Прозорро.Продажі».

Залучення адекватного бізнесу та нові робочі місця

Прозорі правила гри — це головний сигнал для інвесторів. Серйозний бізнес уникає сірих схем, тому охочіше заходить у ті громади, де земля виставляється відкрито і без бюрократичних пасток.

Коли підприємець чесно купує право оренди чи власності на земельному аукціоні, він одразу отримує повністю оформлену ділянку із готовими межами та документами. Це дозволяє швидко запустити нове виробництво, переробний цех чи фермерське господарство, а отже — створити нові робочі місця для місцевих жителів та гарантувати громаді стабільні сплати ПДФО на роки вперед.

Словник земельного аукціону: головні терміни простою мовою

Щоб не плутатися в юридичних формулюваннях, ось основні поняття, з якими стикається кожен учасник торгів:

► Лот — це сама земельна ділянка або право на її користування (найчастіше оренда, рідше — право забудови чи користування для сільськогосподарських потреб).

► Організатор аукціону — місцева рада або її виконавчий комітет, який виставив землю на торги.

► Електронний майданчик — спеціальний сайт (наприклад, один із десятків акредитованих партнерів Прозорро.Продажі), через який людина або компанія реєструється та робить свої ставки.

► Стартова ціна — початкова вартість, з якої починаються торги. Для оренди її вираховують на основі нормативної грошової оцінки землі, для продажу у власність — за експертною оцінкою.

► Мінімальний крок — сума, на яку можна підвищити попередню ставку під час торгів.

► Реєстраційний внесок — невелика плата за реєстрацію заявки на участь (становить 0,1% від мінімальної зарплати на 1 січня поточного року).

► Гарантійний внесок — застава за участь у торгах (зазвичай 30% від стартової ціни). Якщо ви не виграли аукціон — ці гроші вам повністю повертають. Якщо виграли — сума зараховується в рахунок оплати за землю. Це страховка від «підставних» учасників.

► Переможна ціна — найвища ставка, яку запропонував учасник за результатами 3 раундів аукціону. Вона й стає фінальною ціною договору.

Прозорість, що дає результат

Електронні земельні аукціони — це не просто чергова формальність чи бюрократична вимога. Це простий і дієвий інструмент, який перетворює комунальну землю з джерела корупційних ризиків на потужний драйвер розвитку всієї громади. 

Коли місцева влада обирає відкритість, виграють усі: громада отримує мільйонні надходження на розвиток та оборону, бізнес — прозорі умови для інвестицій, а місцеві жителі — більш якісні соціальні послуги та нові робочі місця. 

Досвід сотень успішних громад в Україні вже доводить, що прозоре управління комунальною землею дійсно робить громаду багатшою та сильнішою. 

(с) Катерина Капустіна, Zemliak.com, 2026.