Юридичні особи не спішать купувати землю в Україні: огляд KSE

Гроші і земля

Від 1 січня 2024 року право набувати у власність колишні підмораторні землі сільськогосподарського призначення отримали юридичні особи за умови, що вони засновані виключно громадянами України, на яких не були накладені санкції. Також із початку цього року також збільшився ліміт купівлі сільгоспземлі однією особою — до 10 тис. га. Однак, як показує практика: юридичні компанії в Україні не поспішають купувати землю — за січень-2024 вони уклали угоди лише на 10,4% від усіх проданих у перший місяць року сільгоспземель.

Такі дані наводять KSE Агроцентр та Програма USAID з аграрного та сільського розвитку (АГРО) в аналітичному огляді, підготовленому в межах спільного дослідницького проєкту «Земля незламності». 

Що змінилося на ринку землі в січні-2024

За перший місяць участі у ринку сільгоспземель юрособи уклали 10,4% від усіх угод купівлі-продажу.

У січні 2024 року до ринку сільгоспземель долучились 48 юридичних осіб. Юрособи придбали 498 земельних ділянок загальною площею 1461 га, або 10,4% від усіх проданих у січні сільгоспземель. 

Ціна гектара зросла в середньому на 13% для договорів купівлі-продажу. Ціна оренди комунальних земель сільгосппризначення збільшилась на 24%. 

Найбільшу площу сільгоспземель придбали агрофірми у Полтавській області — 60% від усіх транзакцій, здійснених юридичними особами у січні. 

Натомість в Одеській та Чернівецькій областях юрособи не придбали жодної ділянки сільськогосподарського призначення у перший місяць 2024 року, так само як і у Донецькій, Луганській, Запорізькій та Херсонській областях, на значній території яких триває окупація або бойові дії.

Результати першого місяця роботи ринку земель за участі юридичних осіб в цілому відповідають очікуванням. 

«Результати першого місяця участі юридичних осіб у ринку земель цілком прогнозовані. Жодного ажіотажу наразі не спостерігається. Ринок звикає до нових умов. Очевидно, що основними бенефіціарами другого етапу ринку є землевласники, чий добробут покращиться завдяки збільшенню цінності землі, а також аграрний сектор, який зможе залучати більше бізнес кредитів під заставу придбаних земельних ділянок», — підкреслив віцепрезидент KSE з економічної освіти, керівник проєкту «Земля незламності» професор Олег Нів’євський.

Ціна землі та обсяги купівлі-продажу

Сукупні обсяги ринку земель у січні цього року у порівнянні з груднем 2023 року скоротились на 25,3% за кількістю транзакцій і на 29,3% за площею земель в обігу, що є характерним для початку року. 

Водночас ціни на сільгоспземлі відчутно зросли: якщо середньозважена ціна гектара у грудні 2023 року становила 37 тис. грн/га, то у січні 2024 року — уже 41,9 тис. грн/га, що еквівалентно зростанню на 13,3%. 

Ключовими чинниками зміни цін стало підвищення попиту через відкриття ринку земель для юридичних осіб, а також індексація нормативної грошової оцінки (НГО) за 2023 рік. 

«Хоча даних для комплексного аналізу цін поки недостатньо, порівняння медіанного приросту ціни відносно нормативно-грошової оцінки (НГО) для покупців землі — фізичних і юридичних осіб — дає цікавий результат. Для половини транзакцій за участю фізосіб ціна продажу не перевищує НГО більше, ніж на 1,5%, в той час, як у половині угод із купівлі сільгоспземлі, укладених юрособами, ціна перевищує НГО більше, ніж на 44%. Наявні дані дають нам підстави очікувати зростання вартості сільгоспземель завдяки участі юридичних осіб в ринку земель, що позитивно відіб’ється на капіталізації ринку», — зауважив експерт KSE Агроцентр Роман Нейтер.  

Купівля та продаж землі по регіонах

Серед регіонів-лідерів ринку земель — Харківська та Полтавська області. Тут в обігу перебувають майже 2% від загальної площі усіх сільськогосподарських земель в регіоні, що дорівнює показнику розвинутих сталих ринків. 

Загалом, по Україні в обігу станом на кінець січня цього року перебувало 1,075% від загальної площі усіх сільгоспземель. 

Усього з моменту відкриття ринку в липні 2021 року було укладено 200 тис. угод купівлі-продажу сукупною площею 444,3 тис. га.

Оренда комунальних земель

Динаміка електронних земельних аукціонів на платформі Prozorro.Продажі у січні 2024 року дещо уповільнилась — було проведено 463 успішні аукціони з продажу прав оренди 4.2 тис. га комунальних сільгоспземель, що на 11,3% менше порівняно з груднем 2023 року.

Водночас середньозважена ціна оренди сільськогосподарської землі на земельних торгах за результатами січня 2024 року відчутно зросла — до  9,3 тис. грн/га, що на 24% більше від ціни у грудні 2023 року.

Хоча це досі значно менше, ніж до лютого 2022 року, в цілому Prozorro.Продажі є ефективним інструментом передання комунальних земель в оренду: середньозважена ціна оренди одного гектара за весь період проведення земельних торгів на цій платформі становить 8,8 тис. грн при середньозваженій стартовій ціні у 2,4 тис. грн/га. 

Аналітичний огляд підготовлено в межах дослідницького проєкту «Земля незламності» завдяки підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID) у межах Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО), яка виконується компанією Chemonics International.  Думка авторів не обов’язково є офіційною точкою зору USAID чи Уряду США.