Земельні аукціони на Прозорро.Продажі: покрокова інструкція для продавців і покупців

Земельні ділянки на полі

Оренда чи купівля-продаж комунальної та державної землі в Україні вже кілька років поспіль була переведена в електронний формат. Одна з важливих причин — прибрати неформальні домовленості й дати громадам можливість прозоро поповнювати свої бюджети, а аграріям і іншим підприємцям — чесно змагатися за нові площі.

Раніше ми вже писали про те, як громади заробляють на комунальній землі за допомогою Прозорро.Продажі та як земельні торги поповнили місцеві бюджети на понад 2 млрд грн.

Нині спільно з фахівцями Прозорро.Продажі та їхніми методичними рекомендаціями розбираємося, як влаштовані земельні торги від ідеї та моменту виставлення лота до підписання договору.

Що таке земельні аукціони взагалі?

Земельний аукціон — це відкритий електронний публічний торг, на якому продається право власності на земельну ділянку або право її оренди.

Головна мета системи — забезпечити рівний доступ для всіх учасників і сформувати ринкову ціну на ділянку в умовах конкуренції. 

Усі етапи торгів проходять онлайн, а інформація про кроки учасників та фінальні ставки є повністю відкритою для публіки після завершення аукціону.

Хто і як вирішує, які ділянки підуть на аукціон?

По-простому рішення по те, здати землю в оренду чи продати її, ухвалює господар землі. Тобто для земель у комунальній власності (комунальних земель) — це місцеві ради або комунальні підприємства, для державних — органи виконавчої влади або Держгеокадастр. 

«Право комунальної власності зобов'язує представників місцевого самоврядування — голову громади та депутатів ради — розпоряджатися землею в інтересах жителів. Для державного майна і держави так само», — так звучить базовий принцип управління неприватним майном.

Ініціатором земельного аукціону виступає власник, тобто організатор.

Рішення про виставлення ділянки на торги ухвалюють на сесії ради або відповідним наказом організатора. Перед цим ділянка має пройти обов'язкову підготовку:

♦ оформлення та внесення відомостей про ділянку до Державного земельного кадастру (ДЗК)

♦  присвоєння кадастрового номера та визначення цільового призначення землі

♦  проведення нормативної грошової оцінки (НГО) та експертної грошової оцінки (у разі продажу права власності)

♦  затвердження стартової ціни лота (для оренди вона зазвичай становить відсоток від НГО).

Як відбуваються аукціони?

Усі торги проходять онлайн у системі Прозорро.Продажі, що є центральною базою даних. Організатори та покупці беруть участь не напряму, а через акредитовані електронні майданчики, де обирають найзручніший для себе сервіс. Для старту торгів громада чи рада укладає договір з оператором майданчика. 

АТ «Прозорро.Продажі» є акціонерним товариством, що перебуває у державній власності, належить та управляється Міністерством економіки. 

Проєкт створено у 2016 році за ініціативи Міністерства економічного розвитку та торгівлі України, Transparency International Україна, Фонду гарантування вкладів фізичних осіб та Національного Банку України.

Система має два рівні:

Перший рівень — Центральна база даних (ЦБД)

Сама система Прозорро.Продажі акумулює всі об’єкти, що підлягають продажу чи оренді, та відповідає за безперебійну роботу й збереження даних. Вона не спілкується напряму з учасниками торгів.

Другий рівень — Акредитовані електронні майданчики

Організатори та учасники торгів взаємодіють із системою виключно через приватні майданчики, підключені до ЦБД.

Майданчики відповідають за консультативну та технічну підтримку як покупців, так і продавців. Інформація про оголошені аукціони абсолютно ідентична на всіх майданчиках, тому кожен обирає той сервіс, який для нього найзручніший.

«Щоб провести земельний аукціон, організатор (наприклад, сільська, селищна, місцева рада чи комунальне підприємство) укладає договір з оператором майданчика, акредитованим в електронній торговій системі Прозорро.Продажі (за формою, визначеною та наданою оператором електронного майданчика, яка не суперечить вимогам Цивільного та Господарського кодексів України)», — кажуть експерти Прозорро.Продажі. 

Доступ до особистого кабінету надається протягом одного робочого дня після реєстрації.

Хто може брати участь в аукціонах і змагатися за землю?

Законодавство України визначає досить широке коло потенційних учасників електронних торгів, однак із чіткими обмеженнями щодо статусу землі та походження капіталу. Подати заявку та змагатися за лот на Прозорро.Продажі можуть як звичайні громадяни, так і бізнес.

До участі в торгах допускають:

• Фізичні особи (громадяни України)

Мають право купувати у власність чи брати в оренду як сільськогосподарські ділянки, так і землі несільськогосподарського призначення.

• Українські юридичні особи

Компанії, фермерські господарства чи ТОВ, засновані виключно громадянами України, можуть брати участь у торгах з оренди будь-яких земель, а також купувати сільгоспземлю (із лімітом до 10 тисяч гектарів в одні руки) та ділянки під забудову чи промисловість.

• Іноземні громадяни та компанії

Мають право змагатися на аукціонах виключно за землі несільськогосподарського призначення (наприклад, ділянки під комерційне будівництво чи виробництво в межах населених пунктів). Купувати українську ріллю іноземцям категорично заборонено.

Кому участь в аукціонах суворо заборонена:

Правове поле захищає ринок від прозорого чи прихованого капіталу країни-агресора. До торгів ні за яких умов не допустять:

♦  Громадян та юридичних осіб з рф чи білорусі

♦  Фізичних та юридичних осіб, що перебувають під українськими або міжнародними санкціями

♦  Компанії з непрозорою структурою власності, чиї бенефіціари зареєстровані в офшорних зонах або неможливо встановити їхніх реальних власників.

Що потрібно для допуску до аукціону?

Аби система зареєструвала заявку, потенційний учасник має пройти обов'язкову верифікацію на обраному майданчику: завантажити паспортні дані чи установчі документи компанії, пройти фінансовий моніторинг та перевірку за санкційними списками, а також вчасно (до завершення прийому заявок) сплатити реєстраційний і гарантійний внески.

Як і за що треба платити?

Участь в аукціоні вимагає від потенційних покупців чи орендарів виконання кількох фінансових умов до моменту подачі заявки.

• Реєстраційний внесок

Фіксована сума за подачу заяви на участь, яка покриває адміністрування оператора майданчика. Вона не повертається.

• Гарантійний внесок

Обов'язкова грошова застава, яка становить визначений відсоток від стартової ціни лота (наприклад, 30% від стартової річної орендної плати чи стартової ціни продажу). Цей внесок є підтвердженням серйозності намірів учасника.

Усі грошові перерахунки здійснюються через банківські рахунки обраного електронного майданчика до закінчення терміну прийому заявок.

Як визначають переможця?

Земельний аукціон проходить за класичною схемою — це 3-раундовий англійський аукціон

1. Система автоматично ранжує учасників за розміром їхніх попередніх закритих ставок (від найменшої до найбільшої).

2. Торги складаються з трьох раундів. У кожному раунді учасники мають по 3 хвилини, щоб зробити свій крок і підняти ціну. Першим ходить той, хто зробив найнижчу попередню ставку, а останнім — той, чия пропозиція була найвищою (це дає стратегічну перевагу).

3. Крок аукціону встановлюється від 1% від стартової ціни.

4. Переможцем автоматично визнається той учасник, який за підсумками третього раунду запропонував найвищу ціну за лот.

Усе про ринок землі

Новини, консультації, поради — усе, що буде корисно власнику землі

Що відбувається далі з лотом, переможцем і учасниками?

Після завершення торгів система автоматично формує електронний протокол аукціону. Далі події розгортаються наступним чином.

Для переможця

Переможець зобов'язаний підписати протокол торгів (за допомогою КЕП/ЕЦП) та укласти договір купівлі-продажу чи оренди землі з організатором у строки, визначені законодавством. Також переможець сплачує запропоновану ним суму за лот (із зарахуванням раніше внесеного гарантійного внеску) та винагороду електронному майданчику.

Для решти учасників

Усім учасникам, які не стали переможцями та не порушили правил торгів, сплачені гарантійні внески повністю повертаються на їхні банківські рахунки протягом кількох робочих днів.

Якщо переможець відмовився

Якщо особа, яка запропонувала найвищу ціну, відмовляється підписувати протокол, договір або не сплачує кошти, вона втрачає свій гарантійний внесок (він перераховується до бюджету громади), а право на купівлю чи оренду переходить до учасника з наступною за величиною ставкою (якщо він погодиться).

Після підписання договору та повної сплати коштів право оренди чи власності підлягає обов'язковій державній реєстрації в Реєстрі речових прав. Об'єкт вважається успішно переданим новому господарю, а громада отримує регулярні надходження до бюджету.

Замість підсумку

Земельні аукціони на Прозорро.Продажі остаточно змінили правила гри на аграрному ринку України. З одного боку, вони позбавили громади непрозорих кабінетних схем і дали змогу отримувати реальну ринкову вартість за свої ресурси. З іншого — надали рівні можливості кожному аграрію: від невеликого сімейного фермера до великого господарства.

Звісно, електронні торги вимагають від учасників дисципліни — від вчасної підготовки документів та вивчення ділянки до тверезого розрахунку власних фінансових сил під час раундів. Проте саме прозорі правила, де кожен крок фіксується системою, є гарантією того, що українська земля працюватиме ефективно, а кошти від її використання залишатимуться в місцевих бюджетах.

(с) Катерина Капустіна, Zemliak.com, 2026.