Пай із емфітевзисом у спадок: що це таке і що з ним можна зробити?

Земельні ділянки

Успадкувати пай із емфітевзисом — звична ситуація, але має свої юридичні нюанси.

Розберімо по кроках.

Що таке емфітевзис

Емфітевзис — це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських цілей. По своїй суті, це речове право, тобто воно прив’язане до самої землі, а не лише до особи. 

Його визначає ст. 102-1 Земельного кодексу України і ст. 407-412 Цивільного кодексу України.

Емфітевзис на пай визначають договором. Укладають його дві сторони: власник земельної ділянки (фізична або юридична особа) та емфітевт — користувач землі (фізична або юридична особа, фермер, агрофірма тощо).

Емфітевзис в Україні може встановлюватися тільки на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, тобто пай, город, рілля, сінокіс, пасовище тощо.

Простіше кажучи, власник землі (наприклад, ваш дід чи батько) залишив право власності за собою, але передав іншій особі право користування цією ділянкою (наприклад, фермеру чи агропідприємству) на певний строк або навіть безстроково.

Це не оренда, хоча схоже:

• орендар платить орендну плату;

• емфітевт платить винагороду за користування або міг сплатити разову суму наперед;

• емфітевт має більше прав (може навіть передати чи продати своє право).

​

Усе про ринок землі

Новини, консультації, поради — усе, що буде корисно власнику землі

На скільки в Україні укладають договір емфітевзису

Саме строк емфітевзису в Україні часто визначає, чи вигідна така угода і наскільки ви реально можете розпоряджатися паєм.

Українське законодавство каже: строк емфітевзису на пай може бути будь-який.

За Цивільним кодексом (ст. 408) і Земельним кодексом (ст. 102-1) договір емфітевзису на землю може бути строковим або безстроковим, тобто сторони самі визначають, на який час передається право користування землею.

Безстроковість означає, що право емфітевзису на пай може тривати довічно, поки його не припинять за ініціативою однієї зі сторін або за рішенням суду.

У реальності існують три основні підходи

Чому договір емфітевзису часто укладають на 49-100 років

Через закритий ринок землі в Україні та обмеження на продаж землі до відкриття ринку у 2021 році власники земелі та фермери масово укладали емфітевзиси на 49 або 100 років — фактично це був спосіб «купити» землю без оформлення купівлі-продажу.

Сьогодні такі договори все ще діють, і спадкоємці часто отримують паї, якими користується хтось інший ще кілька десятиліть наперед.

Що треба знати про укладення та дію емфітевзису

Форма договору емфітевзису на пай обов’язково — письмова. Також обов’язкове нотаріальне посвідчення. 

Це прямо передбачено ст. 210 та ст. 640 Цивільного кодексу України і п. 4 ст. 102-1 Земельного кодексу.

Без нотаріального посвідчення договір емфітевзису не матиме юридичної сили.

Якщо ви отримали у спадок землю з емфітевзисом

Як спадкоємець/иця ви отримали право власності на саму земельну ділянку, але вона обтяжена емфітевзисом. Тобто фактично користуватися нею зараз не можете, бо право користування належить іншій особі. Це схоже на ситуацію, коли ти володієш квартирою, але там є орендар за договором, який ще не закінчився.

Після оформлення землі у спадок ви все ж набуваєте права як власник чи власниця.

Юридично ви — повноправно маєте у власності земельну ділянку. Можете успадковувати, дарувати, продавати, закладати (іпотека), змінювати цільове призначення (за згодою емфітевта).

Але треба враховувати: новий власник також приймає ділянку разом з чинним емфітевзисом, якщо той не буде скасовано у визначеному порядку. 

Ви не можете здавати цю ділянку в оренду, поки діє емфітевзис,  бо право користування вже передано іншій особі. Можна укласти оренду лише після припинення емфітевзису.

Як дізнатись строк договору емфітевзису на вашу землю

Найперше — отримайте витяг із Державного реєстру речових прав (через нотаріуса або онлайн у «Дії»).

Якщо ваш спадкодавець уклав договір емфітевзису на пай офіційно, то там буде зазначено номер договору, дату укладення та строк дії (якщо є).

У випадку, коли вказано, що право безстрокове, — воно діє доти, доки його не припинять у передбаченому законом порядку.

Що можна зробити з емфітевзисом на пай

Залежно від умов договору, можливі варіанти.

1.  Переглянути умови договору

Уточніть, як ішлося вище, на який строк укладено емфітевзис на пай (може бути строковий або безстроковий). 

Подивіться, чи є вказано розмір і форма плати; порядок розірвання; права на відчуження (продаж, передача); обов’язки емфітевта (наприклад, підтримувати родючість ґрунту).

2. Домогтися припинення емфітевзису

Можливо, він може бути припинений, якщо:

• користувач не використовує землю за цільовим призначенням;

• не платить винагороду;

• знищив родючий шар;

• закінчився строк (якщо був строковий договір);

• або сторони домовились про розірвання за згодою.

Тоді ви зможете знову вільно розпоряджатися ділянкою.

3. Продати землю

Успадковану земельну ділянку із договором емфітевзису продати можна, але знову-таки покупець отримає її разом з чинним емфітевзисом.

При цьому слід пам'ятати, що емфітевт має переважне право купівлі — ви зобов’язані повідомити його письмово про намір продати. Якщо він відмовиться або не відповість протягом місяця — можна продавати іншій особі.

4. Вимагати дотримання умов

Якщо емфітевт порушує договір (не платить, не обробляє землю, шкодить ґрунту) — можна звертатися до суду про розірвання договору і повернення землі.

А якщо емфітевта більше не існує?

Багато спадкоємців зіштовхуються з тим, що юридичної особи-емфітевта більше не існує, але дані про емфітевзис на землю у реєстрах «світяться».  

Така ситуація — не рідкість, особливо після банкрутств чи закриття агрофірм, які колись укладали емфітевзис.

Суть проблеми

Є земельна ділянка, на яку зареєстровано право емфітевзису, але юридична особа-емфітевт припинила існування —  ліквідована, збанкрутіла або виключена з ЄДР.

Тобто формально право користування записане в реєстрі, але фактично користувача вже немає.

Що це означає юридично

Відповідно до статей 407-412 Цивільного кодексу України: право емфітевзису — це речове право, яке існує доти, доки існує особа, якій воно належить.

Отже:

• якщо емфітевт — фізична особа, то це право припиняється зі смертю (якщо не передано у спадок);

• якщо емфітевт — юридична особа, то право припиняється з моменту її ліквідації.

На практиці

Після ліквідації юрособи емфітевзис фактично втрачає силу, але в Державному реєстрі речових прав він часто залишається «висіти», бо:

• нотаріус або держреєстратор не отримав повідомлення про ліквідацію;

• власник не звернувся із заявою про припинення запису.

Тому юридично землю вважають «обтяженою», навіть якщо користувача вже немає.

Що робити власнику землі

Ось покроковий алгоритм дій

Крок 1. Перевірити статус емфітевта

Зайдіть на сайт Єдиного державного реєстру юросіб (https://usr.minjust.gov.ua) і перевірте за кодом ЄДРПОУ або назвою компанії.

Якщо вказано «припинено» / «ліквідовано» / «виключено», — юрособа не існує.

Зробіть скріншот або роздруківку витягу, це буде доказом.

Крок 2. Отримати витяг із Держреєстру речових прав

У нотаріуса або через «Дію» замов витяг на земельну ділянку, щоб бачити, чи досі зареєстрований емфітевзис і на кого саме.

Крок 3. Подати заяву про припинення емфітевзису

Відповідно до п. 5 ст. 102-1 Земельного кодексу України і ст. 412 Цивільного кодексу, емфітевзис припиняється, зокрема, у разі: «ліквідації юридичної особи, яка є емфітевтом».

Ви можете подати заяву про державну реєстрацію припинення речового права.

Подати можна через будь-якого нотаріуса, або до ЦНАП за місцем розташування ділянки.

До заяви додаються:

1. паспорт, ІПН власника;

2. витяг або довідка з ЄДР, що емфітевт ліквідований;

3. витяг із реєстру речових прав;

4. сам договір емфітевзису (якщо є).

Крок 4. Після реєстрації припинення

У реєстрі з’явиться запис: «Право емфітевзису припинено у зв’язку з ліквідацією юридичної особи».

З цього моменту земля вільна від обтяжень, і ви можете самостійно обробляти її, здавати в оренду, продавати чи дарувати без обмежень.

5. Якщо держреєстратор відмовив

Буває, що ЦНАП або нотаріус відмовляють, мовляв, «немає підстав без рішення суду».

Тоді подайте письмову вимогу про припинення емфітевзису.

Якщо відмовлять — звертайтеся до суду з позовом про визнання припиненим права емфітевзису  (підстава — ліквідація юридичної особи-емфітевта). Суди, як правило, стають на бік власників (є позитивна практика Верховного Суду).

Отож, якщо ви отримали у спадок пай із емфітевзисом, спершу перевірте договір і статус користувача: якщо емфітевт існує — земля залишається обтяженою, ви можете лише отримувати плату або домовитися про розірвання; якщо ж емфітевт ліквідований — подайте заяву до нотаріуса чи ЦНАП про припинення емфітевзису, після чого зможете вільно розпоряджатися землею.