Щоб бути в курсі свіжих новин, підпишіться на сторінки сайту Земляк у Facebook, Telegram та в Instagram.
Як громада вчиться заробляти на своїй землі: чек-лист від Белзької ТГ
14 серпня 2023,08:00
Плата за землю є невід’ємним джерелом надходжень до місцевих бюджетів громад, адже лише у I кварталі 2023 року близько 13% податкових надходжень були пов'язані саме із землею.
Проте далеко не всі громади чітко розуміють, скільки і якої землі є у її володінні та як вона використовується. А отже, не можуть похвалитися ефективним використанням такого ресурсу як земля. Водночас деякі громади вже працюють над покращенням управління і, виявляється, це допомогає залучати мільйони гривень до місцевого бюджету.
Так, гаприклад, завдяки земельному аудиту, інвентаризації та легалізації всіх напрямків, пов’язаних із користуванням землею, у Белзькій громаді на Львівщині щороку планують отримувати додаткових 14 млн грн.
Із чого починати та як навчитися ефективно розпоряджатися землями в громаді, покроково розповіли голова Белзької громади Оксана Береза, спеціаліст із земельних питань Роман Кисілевич та керівниця компанії Feodal.проєкт (окремий підрозділ компанії Feodal) Антоніна Єланська.
Крок 1. Зрозуміти, що громада має заробляти, а не просто витрачати
Історично склалося, що в рамках реформи децентралізації держава передала багато управлінських функцій, ресурсів (у тому числі, фінансових) і можливостей громадам. Однак далеко не всі представники місцевого самоврядування та його виконавчих органів досі повною мірою розуміють суть цих процесів.
Наприклад, якось один із заступників голови громади на Сумщині у приватній розмові сказав:
«Треба розуміти, що бюджет — це наче яблуко і кожен відділ чи управління хоче отримати з нього свій шматочок. Але яблука на всіх не вистачить, тому свою «скибочку» отримають найбільш нужденні чи спритні».
Вочевидь, отаке стереотипне мислення представників місцевої влади досі заважає громадам розвиватися та ставати успішними прикладами для наслідування. Бракує коштів? Заробляйте більше!
За очевидною логікою децентралізації громади мали б не лише думати про те, як витратити наявні кошти з місцевого бюджету, а як ЗАРОБИТИ. Більше коштів — більше можливостей їх витрачати на різні програми й цілі.
Ситуація з надходженнями до бюджетів у громадах насправді може бути дуже різною. От наприклад, після остаточного об'єднання 2020 року в Белзькій громаді на Львівщині надходжень до місцевого бюджету було настільки мало, що тих коштів заледве вистачало лише на захищені статті — оплату праці та енергоносії. Ключовим наповнювачем бюджету була місцева степова шахта, яка сплачувала ПДФО зі своїх робітників. Отож, у цій громаді вирішили шукати способи «заробляти більше», тобто збільшити надходження.
«У визначений момент ми зрозуміли, що нам треба наповнювати бюджет. Бо сидіти без грошей — такий собі варіант. Вийшло, усе, що ми фактично маємо, — це земля. Тому нам треба було навчитися ефективно використовувати цей ресурс і за його допомогою збільшити надходження в місцевий бюджет», — поділилася Оксана Береза, голова Белзької територіальної громади.
.jpg)
Крок 2. Виявити політичну волю громади задля ефективного управління ресурсами
Громади мають ефективно управляти ресурсами, у тому числі, своєю землею. Але на шляху до цього виникає багато проблем, як-от: відсутність розуміння і мотивації, некомпетентність чи взагалі корупційні схеми.
Отож, місцева влада, яка вирішила дізнатися і отримувати більше від своєї землі, має проявити політичну волю у цьомі плані. Найкраще створити окрему цільову земельну програму, де були б чітко описані всі кроки на шляху до збільшення надходжень за рахунок плати за землю. Ну і, ясна річ, виділити на ці заходи кошти платників податків із місцевого бюджету, наприклад, на оплату послуг земельного аудиту та інвентаризації земель у громаді.
Для багатьох громад може бути проблемно знайти на такі ініціативи кошти, у таких випадках треба думати й працювати на перспективу. Це не так «боляче», як може здатися на перший погляд.
Наприклад, подібні послуги може надавати команда компанії Feodal, яка вже кілька років займається земельним аудитом та інвентаризацією ділянок. За словами її експертів, громадам справді краще все ж інвестувати в такий напрямок, аби отримувати стабільні надходження від земель у майбутньому. Для тих, хто вагається чи має сумнів, компанія надає тест-драйв — безкоштовний аудит однієї колишньої сільської ради, а також подальші рекомендації для ефективного управління земельними ресурсами.
«Ми відразу пояснюємо представникам громад та навчаємо, які саме кроки потрібно зробити, щоб уже зараз отримувати надходження і працювати над їх збільшеням. Завжди наполягаємо на поетапності та поступовості. Зараз важкі часи, тож не обов’язково робити все одночасно, ми пропонуємо громадам ті рішення, які плавно допоможуть їм якісно управляти своєю землею», — каже Антоніна Єланська, керівниця компанії Feodal.проєкт.
Власне, земельна історія у Белзькій громаді почалася із безкоштовного аудиту земель одного старостинського округу. Начальник відділу охорони навколишнього природного середовища та земельних відносин ТГ Роман Кисілевич дізнався про можливість безкоштовно отримати таку послугу від компанії Feodal.
«Коли ми побачили результати безкоштовного аудиту цієї сільської ради, то були шоковані. Виявили, що деякі фермери використовують орендовані землі не за прямим призначенням (замість сінокосу — уже поле із соєю), що є самозахоплення комунальних земель, ще маємо багато земельних ділянок, власники яких померли… І головне — це все може працювати на благо громади, якщо ним правильно розпоряджатися!» — пригадує голова громади.
До слова, експерти Feodal пояснили, що громада користується своєрідним лайфхаком: передає землі померлих власників в управління (а не кваліфікує їх як відумерлу спадщину) і отримує оренду до моменту появи власника. Ця стратегія дозволяє в перший же місяць роботи з такими ділянками залучити надходження до бюджету.
Загалом, за результатами аудиту та інвентаризації земель Белзькій громаді вдалося вивести з тіні і передати в офіційну оренду понад 1 тис. га невитребуваних земельних ділянок та 940 га земель комунальної власності. Ще 1,8 тис. га комунальних земельних ділянок готують до аукціону.
Передача цих земель в оренду забезпечить щонайменше 14 млн грн додаткових щорічних надходжень до бюджету при тому, що на аудит земель у межах одного старостинського округу громада витратила лише 25 тис. грн.
Крок 3. Провести аудит та інвентаризацію земель у громаді
Як уже було сказано вище, коли громада знає і розуміє свої «зони росту» у земельному питанні, то зможе сформувати чіткий план роботи із своїми землями та збільшення надходжень від плати за них.
Між іншим, крім розуміння, що громада має заробляти, ефективним менеджерам місцевого самоврядування слід завжди тримати в пам’яті один важливий момент: часто проблема не просто в тих статтях, що «з’їдають бюджет», а в тому, що левова частина коштів просто не доходять до казни громади, проходять повз…
Отож, саме аудит та інвентаризація земель громади допоможуть виявити спритних і ризикових землекористувачів і зробити співпрацю з ними вигідною для обох сторін. Тобто ті «слабинки», де громада втрачає чи недоотримує кошти в бюджет.
Як виявилося, щомісяця Белзька громада втрачала по 300 грн потенційних надходжень від кожного непроінвентаризованого гектара землі.
Наприклад, за результатами аудиту компанією Feodal громада отримає візуалізацію всіх земель у її межах з об'єднанням даних із Державного земельного кадастру (ДЗК) та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ) по кожній земельній ділянці.
Це дає можливість бачити усіх товаровиробників і їхні масиви, бачити ділянки в обробітку без офіційного договору оренди, виявляти самозахоплення земель комунальної власності, польові дороги, невитребувані паї та багато інших землевпорядних інструментів для територіальних громад. Власне, це те, що раніше у землевпорядному відділі могли робити в ручному режимі місяцями чи навіть роками; натомість сучасні технології і система Feodal роблять такі звіти буквально за тиждень.
«Після проведення аудиту ми побачили, що ділянки без договорів оренди є в кожному масиві, і з них ми недоотримували 60% надходжень до бюдету за рахунок ПДФО, земельного податку або орендної плати у тих випадках, де власники були померлими. Крім того, ми побачили самозахоплення товаровиробниками земель комунальної власності, ділянки без кадастрових номерів та польові дороги. Усе це — наші гроші, які просто не потрапляли до бюджету, але лежали перед носом. І такі можливості є в кожній громаді. Просто без аудиту ми не могли їх побачити», — зауважив Роман Кисілевич.
Щоб виявлені земельні ділянки запустити «в роботу» й отримувати з них кошти, Белзька громада замовила в дочірньої компанії Feodal.проєкт інвентаризацію. Почали з інвентаризації польових доріг, які уже обробляли місцеві товаровиробники. Таких за результатом аудиту виявили близько 200 га. Одночасно розпочали й інвентаризацію земельних ділянок померлих громадян.
У результаті лише за перші 3 місяці аудиту та інвентаризації у Белзькій громаді додатково змогли оформити понад 1 тис. га земель в оренду — це близько 3,5 млн грн потенційної орендної плати кожного року.
Крок 4. Сформувати чіткий план щодо використання земель громади
Побачити прогалини за допомогою аудиту земель — це лише перший крок на шляху до якісного володіння й користування землею. Громаді треба мати, як ми говорили вище, чітку програму і план, що робити з тими земельними масивами у майбутньому.
Можна, наприклад, робити акцент на тому, щоб оформити всі документи, виготовити технічну документацію належним чином, передати в оренду за ринковими цінами і отримати вигоду для місцевого бюджету. До слова, подібні рекомендації фахівці Feodal.проєкт згенерували в дорожню карту, тож будь-яка громада зможе взяти це за основу і працювати, враховуючи власну ситуацію.
«Ми чітко пояснили бізнесу, що маємо намір працювати повністю прозоро й офіційно. Перший земельний аукціон ми провели у 2021 році й отримали позитивні результати — вартість оренди за 1 га землі подекуди зросла до 15-20 тис. грн», — пояснив Роман Кисілевич.
Однак громадам варто тримати в пам’яті і вимоги чинного українського законодавства щодо регіонального розвитку та геопросторових даних. Зокрема, мова йде про врахування зонування територій, генеральних планів населених пунктів та інших інфраструктурних нюансів.
У Белзькій громаді також вчаться планувати з урахуванням цих моментів. Багато земельних ділянок, які тут «виявили» завдяки компанії Feodal, зарезервували поблизу дороги Червоноград — Рава-Руська, яку називають головною економічною артерією громади.
«Після завершення будівництва цієї дороги істотно зміниться логістика. Тож маємо багато очікувань і зарезервували земельні ділянки під АЗС, «мийки», заклади швидкого харчування тощо. І цими ділянками вже цікавляться потенційні інвестори», — розповідає голова громади Оксана Береза.
До всього, близько 900 га у громаді зарезервували для військових. З родинами тих, хто загинув або служить, уже розпочали роботу з підготовки документації, аби за першої можливості оперативно передати земельні ділянки у власність героїв.
Крок 5. Бути партнерами з бізнесом і людьми та говорити на рівних
Земля є одним із основних ресурсів для сільського господарства та промисловості. Тому громада, у якої є земля, про яку вона все знає, стане надійним партнером для бізнесу. А бізнес має враховувати адекватні вимоги громад. В ідеалі це повинні бути угоди win-win, коли всім сторонам комфортно співпрацювати.
«Разом із представниками Белзької громади ми досить швидко виявили та проінвентаризували десятки земельних ділянок, які недобросовісні товаровиробники використовували без будь-яких правовстановлюючих документів. А громада через це зазнавала шалених збитків. Отримані в результаті аудиту дані зчинили справжній фурор у громаді — ми разом віднайшли «золоту жилу» надходжень до бюджету», — каже Антоніна Єланська, керівниця компанії Feodal.проєкт.
У таких випадках громади особливо вільні спілкуватися з бізнесом на рівних і офіційно домовлятися на взаємовигідних умовах.
У випадку з Белзькою громадою, коли земельний відділ отримав результати аудиту та побачив усі земельні ділянки, що перебували «в тіньовому» обробітку, агровиробники самі прийшли до них із пропозицією оплатити інвентаризацію. Тепер вони захотіли оформити оренду офіційно і працювати прозоро. Ба навіть більше, громада та аграрії у Белзі навіть домовилися про управління та офіційну сплату за користування земельними ділянками, власники яких померли.
У компанії Feodal пояснюють, що не в кожній громаді товаровиробники так охоче будуть оплачувати виготовлення технічної документації. Проте досвід компанії показує, що кожен фермер так чи інакше має самозахоплення — чи то ділянки без офіційних договорів оренди, чи то польові дороги, невитребувані паї або комунальні землі. Саме аудит виявляє усі так ділянки. А далі обирати фермеру: або оплата технічної документації та офіційна оренда, або відповідальність перед законом. Вибір буде очевидним.
Більше того, у Белзькій громаді фермери почали реєструвати нові фермерські господарства, оформляти офіційні договори оренди й брати активну участь в земельних аукціонах. А це напряму веде до збільшення надходжень ПДФО до бюджету.
Завдяки такій ініціативності с/г виробників Белзька громада не витратила на інвентаризацію жодної копійки із власного бюджету.
«Це дуже круто — зайти в систему і бачити кожну земельну ділянку громади, знати все про свої землі й використовувати ці знання на максимум. Я можу гордо сказати, що ми ці землі вивели з тіні, ми їх зберегли, не дозволили їх розділити і розібрати. І завдяки аудиту та інвентаризації маємо що запропонувати — і потенційним інвесторам, і нашим військовим. Ми — та громада, яка має що дати!», — переконана голова Белзької громади Оксана Береза.
Отож, завдяки досвіду Белзької громади можна говорити про те, що її фінансова децентралізація остаточно відбувається завдяки земельному аудиту. Влада цієї громади щиро радить усім громадам в Україні іти таким шляхом і користуватися її досвідом.
(с) Zemliak.com, 2023.
