В умовах війни пайовикам вигідніше здавати сільгоспземлі в оренду — думка

Аналіз ринку землі в Україні станом на червень 2026 року показує, що після відкриття третього етапу земельної реформи (коли купувати землю дозволили юридичним особам) інтерес до українського чорнозему суттєво зріс. 

Особливо пайовиків часто хвилює питання, що вигідніше: здати пай в оренду, продати чи обробляти самому. У перспективі звичайно вигідно здавати пай в оренду на тривалий термін, пише Zemliak.com.

Навіть в умовах воєнного стану та логістичних труднощів агросектор залишається головним драйвером економіки, а земля — ліквідним активом. Варто розуміти, що єдиної ціни по Україні немає. Ринок чітко поділений за географічним принципом та фактором безпеки.

Середня ціна купівлі-продажу сільськогосподарської землі в Україні коливається в межах $1 300 — $2 300 за гектар (в еквіваленті приблизно 53 000 — 95 000 грн/га):

• Центральні та західні регіони (Полтавська, Черкаська, Вінницька, Хмельницька, Тернопільська обл.): тут найвища конкуренція серед агрохолдингів та інвесторів. Ціна стартує від 70 000 грн/га і в деяких місцях перевищує 110 000 грн/га ($2 500+)
• Північні та прифронтові регіони (Сумська, Чернігівська, Харківська, а також деокуповані території Півдня): через безпекові ризики, близькість до кордону та пошкодження логістики ціни значно нижчі — у середньому 45 000 — 55 000 грн/га ($1 100 — $1 300). Продаж тут часто відбувається за нормативно-грошовою оцінкою (НГО).

Орендна плата зазвичай прив'язана до відсотка від НГО землі або виплачується за ринковою домовленістю:

• У благополучних регіонах: Оренда становить 6 000 — 9 000 грн/га на рік. У топових за родючістю районах Центру ціна може сягати 11 000 грн/га.
• У прифронтових та прикордонних зонах (зокрема Сумщина, Чернігівщина): Ринкова оренда скромніша: 3 500 — 5 500 грн/га на рік. Багато великих орендарів закладають у вартість ризики простою через обстріли чи замінування.

Читайте також: Пай у спадок: як власнику підготувати земельну ділянку для нащадків

Щоб зрозуміти, що вигідніше — продати пай чи здати в оренду, варто розрахувати для 1 гектара умовно-безпечного регіону із середніми показниками (ціна продажу — 75 000 грн, оренда — 7 000 грн/рік):

Стратегія А: Продати пай. Отримання всієї суми одразу.

• Плюси: Велика сума на руках «тут і зараз». Можна вкласти в бізнес, купити нерухомість у місті або покласти на депозит. Повністю зникають клопоти із земельними питаннями та податками.
• Мінуси: Це одноразовий дохід. Земля в Україні недооцінена порівняно з Європою (де гектар коштує від $5 000 до $25 000). Продаючи зараз, можна втратити капіталізацію — у майбутньому (після війни та євроінтеграції) ця земля коштуватиме в рази дорожче.
• Фінансовий результат: ~75 000 грн одноразово.

Стратегія Б: Здати в оренду. Пайовик залишається власником, а фермер платить за оренду щороку:

• Плюси: Стабільний пасивний дохід (актуально для пенсіонерів або тих, хто живе в місті). Орендар зазвичай сам платить земельний податок за вас. Земля залишається у вашій власності і росте в ціні.
• Мінуси: Окупність через оренду тривала. Офіційний дохід оподатковується (ПДФО 18% + військовий збір 1,5%, хоча часто холдинги виплачують «чистими», беручи податки на себе).
• Розрахунок окупності: При оренді 7 000 грн/рік вартість землі (75 000 грн) окупається приблизно за 10 — 11 років. Проте, враховуючи інфляцію та поступове щорічне зростання вартості оренди, реальний строк окупності чистого капіталу становить 8 — 9 років.

Стратегія В: Обробляти власними силами. Землевласник стає одноосібником (самостійно сіяти кукурудзу, соняшник, пшеницю або закласти сад/овочі).

• Плюси: Найвища потенційна прибутковість. Весь чистий прибуток з гектара йде вам, а не орендарю. Прибуток з вирощування зернових у середні роки становить $200–$400 з гектара (8 000 — 16 000 грн), а на овочах, ягодах чи нішевих культурах (наприклад, часник чи той же бавовник на Півдні) — значно більше.
• Мінуси: Величезні ризики та капіталовкладення. Потрібна техніка, паливо, якісне насіння, добрива (зараз дуже дорогі) та фунгіциди. Ви повністю залежите від погоди (посуха, град) та ринкових цін на зерно, які зараз сильно просіли через складну логістику експорту. Також з'являється обов'язок сплачувати МПЗ (мінімальне податкове зобов'язання) — близько 1 500 грн/га.
• Фінансовий результат: Від 8 000 до 20 000+ грн/рік прибутку, але з ризиком піти в мінус у разі неврожаю чи падіння цін.

Тому, взявши до уваги попередні приблизні розрахунки, можна зробити висновки:

1. Здати в оренду — найкращий вибір для більшості. Якщо ви не плануєте професійно займатися фермерством, тримайте землю і здавайте її в оренду (бажано на середні терміни, 7 —10 років, щоб мати змогу переглядати ціну). Земля — це інфляційний щит. Продавати її зараз за поточними цінами воєнного часу — економічно невигідно, бо актив сильно знецінений.
2. Обробляти самому вигідно лише за двох умов: у вас є хоча б мінімальний набір техніки (або надійні сусіди-трактористи) і загальна площа землі складає не 1 гектар, а хоча б 5 — 10 гектарів (для формування товарної партії врожаю). Обробляти рівно 1 гектар зерновими — невигідно через високу собівартість логістики та техніки. На 1 гектарі «самотужки» вигідно вирощувати лише високомаржинальні культури: овочі борщового набору, ягоди, зелень чи будувати теплиці.
3. Продавати варто лише у крайньому випадку: якщо гроші потрібні терміново на лікування, купівлю житла, або якщо земля розташована в безпосередній зоні бойових дій і є високий ризик її безповоротної деградації чи замінування.

Водночас нагадуємо, в Україні триває етап земельної реформи, який стосується власників невитребуваних земельних часток (паїв) або їхніх спадкоємців. Наприкінці 2024 року Верховна Рада ухвалила закон № 3993-IX, який продовжив кінцевий строк оформлення права власності на такі землі до 1 січня 2028 року (раніше дедлайн стояв до 2025 року).

Якщо до 1 січня 2028 року власник невитребуваного паю або його спадкоємець не заявить свої права і не оформить право власності на земельну ділянку, він автоматично вважатиметься таким, що відмовився від землі.

(с) Тетяна Кунденко, Zemliak.com, 2026.